值得參考之地產價格指數

日期：2006-10-27

好多有興趣入市之人仕不時會問 ﹕ 目前之樓價是否「抵買」 ﹖ 其實市場上根本沒有「先知」可話實幾時最合適入市，而相關之統計數據反而會更有參考價值。

甚麼是中原城市指數 ﹖

由「香港城市大學」及「中原網頁」合辦之＂中原城市指數＂ ﹝ CCI﹞ 及＂中原城市領先指數＂ ﹝ CCL﹞ 可算是市場上其中較能反映香港地產價格之指數， CCI是一個每月發佈的指數，它是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制，用以描述地產市場的價格變動 ﹔ 而 CCL則是一個每周發佈的指數，而它是基於在中原地產代理有限公司的初步合約成交價編制，用於反映最新的地產市場價格變動。由於該公司在地產代理市場之佔有率超過 20%，在統計學上之要求而言，其成交數據應能反映市場的主要狀況。而「香港城市大學」作為本港其中一間高等學府，當然亦會要求其參予公佈之數據，在運算及背後邏輯上有一定之學術水平。故筆者認為 CCI及 CCL是實務與理論兼備之香港地產價格指數。

計算方法

有關之指數其實是基於一系列的成份屋苑價格編制，而成份屋苑的選取準則包括：有較高的成交總值；有較大的成交宗數；至少已在 12個月前入伙；及在所屬地區具有代表性。「指數的基期」為 1997年 7月的第一周，當時之指數定為 100。而任何一個月之 CCI=「 該月成份屋苑的總市值 ÷ 對上月成份屋苑的總市值 ✕對上月的 CCI」 ﹔ 任何一週之 CCL=「 該週成份屋苑的總市值 ÷ 對上週成份屋苑的總市值 ✕對上週的 CCL」，而一個成份屋苑的市值等於它的全部可銷售面積乘以它的＂調整呎價＂，由於一個屋苑的不同單位在質素上是會有很大差別，使用＂調整呎價＂可以避免了直接使用平均呎價可能引發的偏差，而＂調整呎價＂是成交呎價扣除景觀、方向和層數等因素影響後之淨值，而該等因素對成交呎價之影響，則會利用統計學之回歸分析方法 (Regression Model) 計算出來。

附圖為截至 8/10/2006 之＂中原城市領先指數＂，它清楚顯示樓市於 1996年至 1997年中一直攀升，但往後就一路狂瀉至 2003年尾，這可解釋為何當時那麼多香港人會負資產，而 2004年開始樓市又再次復甦，而至 06年尾又再有些微下滑的跡象。究竟反映未來樓市之數據走勢為何 ﹖ 讀者不妨定期上網 (http://hk.centanet.com/cci.htm) 直接查詢，找出端倪。