解構BRE 樓市信心指數

日期：2006-11-03

自由市場下之樓價升與跌，很多時候取決於市民，大眾對樓市之信心，而反映相關信心之數據將逐漸會被業界重視。

目前香港較受市場及傳媒重視之相關樓市數據，筆者認為隨上期談過之「中原城市指數」及「中原城市領先指數」外，還有反映消費者對市場信心及期望之「香港住宅樓宇 BRE信心指數」 (簡稱 “ BRE指數 ” )，該指數為理工大學建築及房地產經濟研究中心，聯同香港浸會大學及美國德州 A&M大學一起制定的統計指標，由二零零三年十二月推出，每三個月進行一次調查，至今已公佈了十二次。 “ BRE指數 ” 是一個全面的獨立指數，有助預測本地住宅樓價的走勢及探討公眾對市場的期望，它亦是樓買賣者的行為及態度取向的指標。

統計方式

調查以電話形式抽樣訪問「物業持有者」及「非物業持有者」。兩個組別的受訪者再分為三組 ﹕「有意置業者」、「條件性置業者」及「無意置業者」，並根據調查結果，結算出總 “ B R E 指數 ” 。為確保調查結果之準確性及連貫性，負責機構制訂標準問卷，每次訪問內容均完全一致，由受過訓練之大學生在嚴謹管理制度下，經電話從覆蓋率高達 9 8 % 本港住宅電話之樣本內。每次調查，將隨機抽出近 1 2 0 0 0 個目標對象，並確保最少有 8 0 0 個成功調查個案作推論。此外，負責機構經使用「電腦襄助電話訪問軟件」( C o m p u t e r – A s s i s t a n t T e l e p h o n e I n t e r v i e w S o f t w a r e ) ，以增加調查效率及降低人為出錯機會。

“B R E 指數 ” 由零至一千，五百為中位數，少於五百顯示市場態度負面，高於五百顯示市場態度正面。而每季指數均與上一季指數作出比較，指數上升證明市民對住宅樓宇前景樂觀，而指數下降則證明市民對住宅樓宇前景抱審慎態度。

近期指數走勢

下附圖顯示最近調查所得的 “ BRE指數 ” 為 704點，較上季 2006年 6月份指數下跌 13點，為有記錄以來，跌幅最大的一次，而是次調查結果同時顯示，近 7 至 8 成受訪者認為目前樓價屬偏高，亦相信樓價於未來三個月，有輕微調整，升幅約百分之三。此外，市民對本港的市場基本因素 (本港經濟及家庭收入前景 )亦較上季看淡，但由於指數仍處高位，反映市民對後市仍然正面樂觀，有興趣得知詳情之讀者，不妨自己到登入理大之相關網址( http://www.bre.polyu.edu.hk/research/bre_index/index.htm )查看。