加按交稅值得嗎？

又 到 交 稅 季 節 ， 究 竟 透 過 「 稅 務 貸 款 」 ， 抑 或 利 用 物 業 「 加 按 套 現 」 來 渡 過 稅 關 會 較 著 數 ， 實 在 值 得 業 主 細 心 思 量 。

「 稅 務 貸 款 」 充 斥 市 場

近 年 ， 銀 行 界 有 見 需 要 借 錢 交 稅 之 人 士 大 幅 上 升 ， 故 推 出 一 系 列 「 稅 務 貸 款 」 ， 以 解 市 民 燃 眉 之 急 。 銀 行 看 準 這 個 市 場 ， 是 由 於 願 意 承 担 稅 務 責 任 之 借 款 人 ， 通 常 亦 不 會 向 貸 款 機 構 賴 賬 ， 故 「 稅 務 貸 款 」 之 呆 壞 賬 比 率 ， 一 向 較 其 他 貸 款 者 遠 遠 偏 低 。 此 外 ， 有 關 產 品 之 較 大 金 額 借 款 人 ， 通 常 為 中 產 或 專 業 人 士 (皆 因 他 們 難 逃 稅 網 )， 有 一 定 賺 錢 及 消 費 能 力 ， 銀 行 日 後 大 有 機 會 向 他 們 交 叉 推 銷 其 他 產 品 再 賺 錢 ， 故 不 介 意 以 優 惠 息 率 連 同 其 他 回 贈 之 「 稅 務 貸 款 」 先 招 徠 他 們 。

按 初 步 觀 察 ， 今 年 交 稅 貸 款 之 年 利 率 約 為 5%-14%水 平 ， 而 當 中 借 較 大 金 額 或 提 早 申 請 者 ， 通 常 有 機 會 取 得 較 低 之 利 率 。

「 加 按 套 現 」 交 稅 未 必 人 人 適 用

一 般 而 言 ， 利 用 物 業 「 加 按 套 現 」 可 取 得 之 金 額 ， 為 物 業 最 新 估 值 之 七 成 ， 減 去 尚 欠 之 按 揭 金 額 (如 有 敍 造 按 揭 貸 款 者 )， 而 相 關 之 按 揭 利 率 約 為 「 最 優 惠 利 率 」 (P)減 1%至 2%水 平 (以 目 前 「 P」 為 8.25%計 ， 即 為 7.25%至 6.25%)。 雖 然 有 關 之 年 利 率 較 不 少 「 稅 務 貸 款 」 者 為 低 ， 但 無 論 利 用 現 契 物 業 「 加 按 套 現 」 ， 抑 或 按 揭 物 業 「 轉 按 套 現 」 ， 借 款 人 需 要 付 出 接 近 $5,000至 $7,000之 按 揭 律 師 費 。 倘 業 主 能 向 原 按 揭 銀 行 成 功 取 得 「 加 按 套 現 」 ， 因 無 需 再 簽 按 揭 契 約 ， 有 關 使 費 便 可 免 卻 。

由 於 「 加 按 套 現 」 涉 及 較 高 之 交 易 費 用 ， 而 銀 行 亦 不 願 意 借 出 較 低 之 加 按 金 額 ， 故 筆 者 認 為 交 稅 金 額 不 算 高 者 (如 少 於 10萬 元 )， 根 本 不 適 宜 透 過 物 業 「 加 按 套 現 」 來 解 決 稅 務 問 題 。

對 於 決 定 利 用 「 加 按 套 現 」 來 交 稅 之 人 士 ， 必 須 注 意 按 揭 申 請 需 時 ， 當 中 流 程 包 括 物 業 估 價 (部 份 情 況 需 要 安 排 上 門 睇 樓 )、 批 核 、 與 銀 行 商 議 條 款 、 查 證 相 關 契 約 及 辦 理 贖 按 揭 契 (如 有 需 要 者 )等 ， 整 個 過 程 有 機 會 長 達 2至 3個 月 ， 故 能 否 趕 及 在 交 稅 期 限 前 取 得 有 關 貸 款 ， 實 屬 關 鍵 之 考 慮 。

由 於 「 加 按 套 現 」 之 供 款 年 期 一 般 會 長 達 10年 以 上 ， 而 「 稅 務 貸 款 」 則 必 須 在 1至 2年 內 還 清 ， 故 「 加 按 套 現 」 看 似 還 款 輕 鬆 ， 但 筆 者 認 為 此 方 式 之 「 長 債 清 還 短 債 」 ， 其 實 並 不 健 康 ， 事 關 按 揭 貸 款 首 幾 年 主 要 是 還 息 ， 償 還 本 金 所 佔 的 比 例 少 之 又 少 (一 般 每 年 不 高 於 貸 款 額 之 10%)， 而 稅 關 每 年 都 要 過 ， 如 相 關 債 務 不 盡 快 清 還 ， 只 會 年 年 越 積 越 多 ， 故 除 非 業 主 預 計 日 後 會 有 現 金 全 數 清 還 「 加 按 套 現 」 之 欠 款 ， 否 則 選 用 一 年 內 還 清 之 「 稅 務 貸 款 」 應 較 為 上 算 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

作 者 電 郵 ： info@centafinance.com

<註 : 中 原 財 務 有 限 公 司 為 中 原 集 團 之 全 資 附 屬 公 司 ， 業 務 目 標 是 直 接 提 供 按 揭 貸 款 予 買 樓 人 仕 ， 務 求 為 客 人 提 供 全 面 、 優 質 及 一 站 式 按 揭 貸 款 服 務 。 本 公 司 以 地 產 代 理 集 團 為 背 景 ， 提 供 按 揭 貸 款 服 務 ， 乃 市 場 之 首 創 。 >