40年期按揭未必可行

近 日 有 發 展 商 為 旗 下 新 樓 盤 向 銀 行 爭 取 長 達 40年 之 按 揭 還 款 期 ， 在 市 場 上 引 起 一 連 串 討 論 ， 若 成 事 的 話 ， 對 樓 市 發 展 有 一 定 影 響 。

帶 動 樓 市 新 風 氣

現 時 香 港 銀 行 之 最 長 按 揭 供 款 年 期 為 25-30年 ， 而 銀 行 為 置 業 人 士 批 出 供 款 年 期 時 所 考 慮 之 準 則 ， 一 般 會 以 樓 齡 及 貸 款 年 期 兩 者 之 總 和 不 超 過 50年 為 標 準 ， 故 當 增 加 供 款 年 期 時 ， 所 購 置 物 業 之 樓 齡 則 必 須 相 應 下 降 。 倘 置 業 人 士 選 用 40年 按 揭 還 款 期 的 產 品 時 ， 一 般 只 能 購 置 10年 樓 齡 或 以 下 之 物 業 ， 意 味 著 會 進 一 步 帶 動 一 手 樓 市 場 之 發 展 。

另 方 面 ， 假 定 大 部 份 按 揭 人 士 之 退 休 年 齡 維 持 在 60-65歲 左 右 ， 當 供 款 年 期 增 長 至 40年 ， 變 相 祇 會 鼓 勵 了 年 青 人 提 早 置 業 ， 甚 或 推 動 要 合 兩 代 人 合 力 供 樓 之 風 氣 。

利 與 弊

按 揭 供 款 年 期 增 長 至 40年 可 攤 薄 借 款 人 之 每 月 供 款 ， 有 助 供 款 與 入 息 比 例 處 於 邊 緣 之 新 業 主 從 銀 行 取 得 按 揭 融 資 。 以 100萬 元 的 貸 款 額 為 例 ， 用 目 前 5%按 揭 年 利 率 之 水 平 計 算 ， 當 供 款 年 期 為 25年 ， 每 月 需 供 款 $5846元 ； 若 供 款 年 期 增 加 長 40年 ， 則 每 月 只 需 供 款 $4822元 ， 兩 者 相 差 過 千 元 ， 確 實 對 入 息 不 多 而 又 想 提 早 置 業 者 提 供 了 入 市 機 會 。

從 另 方 面 看 ， 延 長 供 款 年 期 會 大 大 增 加 總 體 利 息 支 出 ， 以 100萬 元 貸 款 額 為 例 ， 用 5%按 揭 年 利 率 之 水 平 計 算 ， 當 供 款 年 期 為 25年 ， 總 供 款 近 $176萬 元 ， 而 利 息 則 佔 $76萬 元 ， 當 供 款 年 期 增 加 至 40年 時 ， 總 供 款 近 232萬 元 ， 利 息 支 出 則 為 $132萬 元 ， 兩 者 利 息 開 支 相 差 有 $56萬 元 。 基 此 ， 推 遲 供 款 年 期 之 安 排 ， 對 置 業 人 士 之 長 期 供 樓 利 息 負 擔 亦 未 必 划 算 ， 但 由 於 他 們 每 踏 進 人 生 不 同 階 段 時 ， 或 會 考 慮 贖 按 換 樓 或 賣 樓 套 現 ， 故 新 安 排 可 為 業 主 提 供 一 個 具 彈 性 的 按 揭 選 擇 ， 並 無 實 際 的 「 利 」 與 「 弊 」 。

銀 行 取 態

銀 行 業 務 在 風 險 之 考 慮 尤 其 嚴 謹 ， 面 對 需 要 拉 長 按 揭 供 款 年 期 之 人 士 ， 銀 行 或 會 將 目 前 所 接 受 之 50%「 按 揭 供 款 佔 入 息 比 率 」 再 作 降 低 ， 以 進 一 步 保 障 有 關 風 險 ， 部 分 較 保 守 銀 行 或 貸 款 機 構 ， 甚 或 不 願 批 出 如 斯 長 年 期 之 按 揭 貸 款 。

事 實 上 ， 去 年 亦 曾 經 有 本 地 銀 行 倡 議 推 出 相 類 似 計 劃 ， 應 用 在 「 固 定 供 款 額 」 之 按 揭 產 品 ， 亦 只 適 用 於 當 遇 銀 行 加 息 時 ， 業 主 可 以 保 持 每 月 供 款 額 不 變 ， 改 為 增 加 供 款 年 期 ， 而 並 非 在 新 造 樓 宇 按 揭 貸 款 時 ， 提 供 予 人 客 按 揭 供 款 年 期 為 40年 之 選 擇 ， 可 見 銀 行 界 對 於 增 加 按 揭 供 款 年 期 一 直 採 取 較 保 留 之 態 度 。

再 者 ， 不 少 銀 行 及 貸 款 機 構 亦 會 考 慮 日 後 將 按 揭 貸 款 出 售 予 「 香 港 按 揭 證 券 有 限 公 司 」 、 其 他 投 資 者 、 甚 或 將 有 關 資 產 證 券 化 ， 但 由 於 供 款 期 長 達 40年 之 按 揭 產 品 ， 在 現 階 段 未 能 輕 易 經 上 述 渠 道 輸 出 市 場 ， 故 此 筆 者 相 信 業 界 於 短 期 內 未 必 會 熱 衷 於 推 出 相 類 似 產 品 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

作 者 電 郵 ： info@centafinance.com

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