業主不應自行套現「二按」

不 少 業 主 認 為 其 物 業 有 多 出 水 位 ， 未 經 按 揭 銀 行 同 意 ， 自 行 將 按 揭 物 業 在 其 他 財 務 機 構 再 造 「 二 按 」 套 現 ， 其 實 是 按 揭 契 約 所 不 容 許 的 。

何 謂 「 一 按 」 、 「 二 按 」

所 謂 按 揭 貸 款 ， 是 指 借 款 人 將 屬 於 自 己 之 物 業 權 益 ， 「 抵 押 」 予 貸 款 機 構 而 取 得 之 有 關 貸 款 。 至 於 「 抵 押 」 的 意 思 ， 則 規 定 借 款 人 未 經 貸 款 機 構 同 意 ， 不 能 自 行 將 物 業 (i)出 售 、 (ii)租 出 、 (iii)送 贈 、 或 (iv)再 按 揭 借 錢 等 。

同 時 ， 借 款 人 必 須 依 從 與 貸 款 機 構 簽 訂 之 按 揭 貸 款 合 約 條 款 ， 按 時 還 錢 ， 直 至 還 清 款 項 為 止 。 倘 客 人 未 能 依 期 還 款 ， 貸 款 機 構 可 據 既 定 程 序 進 行 追 收 款 項 ， 甚 或 變 賣 有 關 之 抵 押 物 業 (俗 稱 〝 銀 主 盤 〞 )， 如 賣 樓 所 得 仍 未 能 清 還 欠 款 ， 貸 款 機 構 有 權 繼 續 追 收 欠 款 差 額 ， 日 後 甚 至 將 欠 款 個 案 提 交 法 庭 裁 決 ， 最 終 或 會 導 致 欠 款 者 被 法 庭 宣 佈 破 產 。

「 一 按 」 乃 指 同 一 抵 押 物 業 最 先 敍 造 之 “ 按 揭 貸 款 ” ， 而 當 中 之 法 律 契 約 規 定 借 款 人 無 法 償 還 貸 款 而 有 關 之 抵 押 物 業 經 變 賣 後 ， 「 一 按 」 貸 款 者 會 較 其 他 按 揭 貸 款 者 有 「 優 先 權 」 ， 取 回 人 客 所 欠 之 款 項 。

「 二 按 」 是 指 借 款 人 利 用 抵 押 物 業 取 得 「 一 按 」 後 ， 再 以 同 一 物 業 向 其 他 貸 款 者 取 得 之 “ 按 揭 貸 款 ” 。 由 於 「 二 按 」 貸 款 者 在 取 回 借 款 人 所 欠 款 項 之 「 優 先 權 」 不 及 「 一 按 」 貸 款 者 ， 法 律 權 益 保 障 較 低 ， 故 「 二 按 」 之 利 息 通 常 會 較 「 一 按 」 高 。

目 前 市 場 上 之 「 二 按 」 ， 不 少 是 由 發 展 商 附 屬 之 財 務 公 司 提 供 ， 它 們 事 前 必 須 與 將 提 供 「 一 按 」 銀 行 ， 簽 訂 「 優 先 權 益 契 約 」 (Deed of Priority)， 好 讓 「 一 按 」 銀 行 日 後 會 有 優 先 權 ， 決 定 如 何 處 理 未 能 依 時 還 款 之 按 揭 借 款 人 。

此 外 ， 部 份 銀 行 亦 會 夥 拍 其 他 金 融 機 構 (如 「 香 港 按 揭 證 券 有 限 公 司 」 及 「 宏 亞 按 揭 有 限 公 司 」 等 )， 由 銀 行 承 造 七 成 「 一 按 」 ， 後 者 提 供 最 高 至 兩 成 半 之 「 二 按 」 ， 而 整 個 「 一 、 二 按 」 之 配 合 及 安 排 ， 事 前 亦 需 取 得 香 港 金 融 管 理 局 同 意 ， 俾 確 保 本 港 銀 行 體 系 內 之 按 揭 貸 款 維 持 優 良 素 質 。

不 正 式 之 「 二 按 」 等 同 私 人 貸 款

銀 行 為 保 障 自 身 利 益 ， 一 般 不 會 同 意 人 客 利 用 已 敍 造 「 一 按 」 之 物 業 ， 再 向 其 他 貸 款 機 構 取 用 「 二 按 」 。 部 分 業 主 未 經 「 一 按 」 銀 行 同 意 而 自 行 向 其 他 財 務 機 構 再 造 「 二 按 」 ， 由 於 未 有 「 一 按 」 貸 款 機 構 之 同 意 ， 同 時 又 缺 乏 相 關 物 業 之 樓 契 正 本 作 抵 押 品 ， 有 關 貸 款 跟 本 不 屬 於 正 式 之 “ 按 揭 貸 款 ” ， 故 通 常 需 收 取 特 別 昂 貴 之 利 息 ， 且 還 款 年 期 亦 較 短 ， 在 安 排 上 其 實 與 “ 私 人 貸 款 ” 無 異 。

現 時 大 部 份 業 主 與 銀 行 所 簽 訂 之 按 揭 契 約 中 ， 規 定 借 款 人 若 未 得 「 一 按 」 銀 行 同 意 ， 不 能 以 同 一 抵 押 物 業 再 向 其 他 貸 款 機 構 借 貸 ， 故 當 銀 行 發 現 借 款 人 違 約 ， 便 可 以 根 據 按 揭 契 上 所 賦 予 之 權 力 ， 即 時 催 還 所 有 借 款 (call loan)， 若 借 款 人 無 力 清 還 ， 銀 行 更 可 變 賣 抵 押 物 業 以 抵 還 債 項 。 當 出 現 上 述 情 況 而 按 揭 物 業 又 為 「 居 屋 」 或 其 他 需 先 補 地 價 方 在 市 場 可 自 由 買 賣 之 單 位 ， 有 關 之 業 主 可 能 已 屬 違 法 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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