轉按減息需小心考慮

日期：2006-12-29

部份按揭代理等中介人為求增加生意，不斷鼓吹業主轉按減息，究竟在安排上是否一定對業主有利，實在值得細心思量。

近日，甚至有大銀行為吸納轉按業務，推出高達 0.7%現金回贈以招徠人客，企圖於年尾前再爭取更多轉按生意。

其實，業主轉按減息是否真的有著數，必須視乎可減息之多少，與及其他因轉按而衍生之付出，大家不妨從多角度作探討。

(一 )罰息期

業主須留意在原先銀行之按揭是否已過罰息期，銀行之罰息期通常為 3年，即首年罰息為尚餘貸款之 3%、次年罰息為 2%、第 3年罰息為 1%。

倘業主仍未過罰息期，轉按隨時得不償失，情況就如於電訊公司簽了合約，合約期未屆滿，其他電訊公司推出之優惠亦不適宜採用。

此外，轉按後定必會重新訂定罰息期，而新罰息期亦會影响日後之賣樓或換樓計劃。筆者有位朋友，原先已計劃為迎接新生命來臨而打算換購三房單位，但礙於按揭貸款曾經叙造轉按而未過罰息期，被迫要等罰息期過後才宜換樓，但現時卻要與太太、孖生兒及工人同住一個兩房單位。故筆者一向認為有計劃賣樓或換樓之人仕，根本不適宜草率決定轉按。

(二 )按揭保費或手續費

眾所周知，敍做七成以上之按揭需繳付按揭保費或手續費，故每進行一次轉按，其實是要多支付一次按揭保費或手續費，雖則謂在特殊情況下部份按揭保費有機會退回，由於退回之金額有限，根本幫助不了有關轉按之使費，故不乎合採用轉按減息而降低整體支出之原意。

業主需知道轉按減息是以供款年期越長，效果方顯著，一般而言，對白白繳付之按揭保費或手續費，要等轉按後三數年，所慳之利息方能補償，屆時業主又可能會考慮賣樓及換樓，故先前之轉按減息其實際作用可能已不大。

(三 )手續繁複

當業主決定轉按後，便要向原先按揭銀行提出贖回按揭契，同時亦需要找律師跟進轉按事宜，筆者想提醒業主於選擇律師時，宜盡量採用可向原按揭銀行辦理贖按之律師，否則又要多付一筆近 $2,000之贖按費用。倘原按揭銀行反對客戶所選用之轉按律師代辦贖按，整個贖按契及轉按過程更會因而拖長至二至三個月。

(四 )計算得失

轉按之最大目的是為了「慳錢」，除計算可減省之利息支出外，亦要考慮當中所涉及之費用支出，一般包括轉按律師費近 $6,000至 $8,000，而超過三十年之物業、村屋或有天台 /平台之物業，亦大有機會要安排驗樓方作估價，涉及費用亦超過 $2,000。

事實上，按揭欠款越多，又或轉按後得到之息差減省越大，轉按減息方有較明顯的慳息效果。為此，筆者認為貸款額為 $1,000,000以上，而轉按後的息率比原先低 0.5%或以上，方值得考慮進行轉按。

(《疏財雜》文章同時轉載於《經濟一週》 )

作者電郵： info@centafinance.com

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