擔心居屋貨尾會影響樓市

居 屋 經 歷 三 年 的 停 建 後 ， 本 週 初 首 次 推 出 3000餘 個 貨 尾 單 位 供 市 民 申 請 ， 對 新 一 年 的 樓 市 發 展 定 必 帶 來 一 定 的 影 響 ， 但 是 福 是 禍 卻 是 天 知 曉 !

供 與 求

根 據 香 港 房 屋 委 員 會 (下 稱 “ 房 委 會 ” )之 安 排 ， 由 今 年 初 開 始 將 分 階 段 復 售 16,665個 居 屋 貨 尾 單 位 ， 而 於 為 期 3年 的 復 售 期 中 ， 每 年 均 會 分 兩 期 出 售 約 4,000至 6,000個 單 位 予 綠 表 及 白 表 申 請 人 ， 同 時 更 放 寬 了 白 表 申 請 人 之 家 庭 入 息 限 額 至 $22,000元 。

在 新 的 安 排 下 ， 房 委 會 今 年 度 將 分 2期 推 出 共 6,299個 居 屋 單 位 ， 再 加 上 香 港 房 屋 協 會 亦 會 推 出 位 於 屯 門 景 新 臺 及 市 區 的 啟 德 花 園 之 貨 尾 共 1,052個 單 位 ， 兩 大 公 營 機 構 已 定 於 本 年 度 重 售 之 居 屋 將 達 7,351個 ， 相 對 於 去 年 首 11個 月 之 一 手 住 宅 買 賣 合 約 數 字 (約 12,337宗 )， 有 近 60%之 增 長 ， 不 難 想 像 日 後 部 分 有 意 購 置 新 樓 之 業 主 ， 會 由 私 人 物 業 市 場 轉 入 居 屋 貨 尾 市 場 。

推 出 新 安 排 之 同 時 ， 白 表 申 請 人 之 家 庭 入 息 限 額 亦 由 $20,000元 增 加 至 $22,000元 ， 若 以 申 請 人 之 家 庭 入 息 為 $22,000元 為 例 ， 根 據 房 委 會 供 款 佔 家 庭 入 息 比 例 不 得 超 過 40%之 指 引 ， 申 請 人 每 月 最 高 可 用 $8,800元 作 供 款 ， 以 供 款 期 25年 ， 在 5%按 揭 年 利 率 水 平 計 ， 其 最 高 貸 款 額 為 $152萬 元 ， 申 請 人 有 能 力 購 買 價 值 $160萬 元 (九 成 半 按 揭 )至 $170萬 元 (九 成 按 揭 )之 居 屋 貨 尾 物 業 ， 考 慮 計 入 居 屋 地 價 折 扣 約 三 成 之 因 素 ， 其 實 是 相 等 於 $230萬 至 $240萬 的 私 人 物 業 ， 這 亦 是 一 、 二 手 私 人 物 業 在 市 區 內 較 細 面 積 ， 或 偏 遠 地 區 而 較 大 面 積 單 位 之 價 格 ， 故 在 房 委 會 復 售 居 屋 之 計 劃 下 ， 部 分 原 先 有 意 在 自 由 市 場 入 市 置 業 的 人 士 ， 會 積 極 考 慮 改 為 申 請 居 屋 貨 尾 單 位 。

由 於 房 委 會 亦 取 消 了 過 去 居 屋 2年 轉 售 期 限 之 限 制 ， 申 請 人 能 夠 補 地 價 後 即 時 在 二 手 市 場 轉 讓 居 屋 單 位 ， 在 安 排 上 一 方 面 會 把 抱 持 「 輸 打 贏 要 」 心 態 之 〝 居 屋 投 資 者 〞 排 除 外 ， 但 同 時 又 會 鼓 動 居 屋 貨 尾 業 主 ， 隨 時 因 應 樓 市 好 景 而 將 剛 購 入 之 居 屋 單 位 經 補 地 價 方 式 出 售 ， 多 少 會 對 未 來 二 手 私 人 物 業 市 場 之 供 求 平 衡 構 成 影 響 。

形 成 心 理 障 礙

是 次 復 售 之 居 屋 單 位 都 以 評 定 市 值 的 七 折 發 售 ， 而 且 部 分 居 屋 更 坐 落 優 越 的 位 置 ， 令 普 羅 大 眾 都 產 生 居 屋 是 十 分 「 抵 買 」 的 印 象 。

而 是 次 能 符 合 申 請 白 表 資 格 的 置 業 人 士 ， 其 實 亦 有 能 力 從 一 、 二 手 私 人 物 業 市 場 購 置 物 業 ， 但 當 市 場 普 遍 存 在 著 購 買 居 屋 較 為 著 數 之 期 待 下 ， 這 批 置 業 人 士 亦 會 以 白 表 申 請 人 資 格 申 請 居 屋 。

由 於 未 來 3年 每 年 預 計 會 分 兩 次 推 出 居 屋 貨 尾 出 售 ， 每 次 約 有 單 位 3000餘 個 ， 而 綠 表 與 白 表 申 請 人 之 單 位 分 配 為 4比 1， 故 有 能 力 在 私 人 市 場 置 業 之 白 表 申 請 人 ， 每 次 中 籤 之 單 位 約 為 600個 ， 在 首 日 推 出 居 屋 貨 尾 供 市 民 申 請 ， 房 委 會 辦 事 處 於 首 小 時 已 經 派 出 逾 1000份 申 請 表 ， 預 計 在 市 場 刺 熱 的 氣 氛 下 ， 以 白 表 資 格 申 請 屋 屋 之 人 數 一 定 遠 遠 比 600個 為 多 ， 筆 者 擔 心 有 能 力 在 自 由 市 場 置 業 之 人 士 ， 即 使 每 次 未 能 中 籤 ， 但 由 於 期 望 下 次 會 抽 中 「 抵 買 」 之 居 屋 時 ， 故 導 致 他 們 延 遲 置 業 的 決 定 ， 從 而 影 響 樓 市 之 發 展 步 伐 ， 更 甚 的 是 ， 當 大 量 準 買 家 未 能 抽 中 居 屋 貨 尾 的 話 ， 或 會 引 申 出 重 建 居 屋 之 訴 求 ， 進 而 影 響 樓 市 之 生 態 發 展 。

無 論 重 售 居 屋 貨 尾 之 發 展 如 何 ， 筆 者 希 望 政 府 當 局 能 夠 保 持 過 去 成 功 之 〝 少 管 政 策 〞 ， 讓 樓 市 能 在 自 由 市 場 下 自 行 尋 找 出 路 吧 !

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

作 者 電 郵 ： info@centafinance.com

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