淺談REIT

不 少 朋 友 知 道 我 在 地 產 代 理 集 團 之 子 公 司 工 作 ， 時 常 問 我 什 麼 是 「 房 地 產 投 資 信 託 基 金 」 ， 其 實 它 之 全 名 為 「 Real Estate Investment Trust」 (簡 稱 「 (REIT)」 )， 以 不 同 類 型 和 地 區 的 房 地 產 為 投 資 目 標 的 投 資 工 具 ， 早 於 60年 代 出 現 於 美 國 ， 主 要 透 過 房 地 產 證 券 化 或 經 眾 多 投 資 者 參 予 籌 集 之 資 金 而 成 ， 使 沒 有 龐 大 資 本 的 一 般 投 資 者 也 能 參 與 房 地 產 市 場 ， 獲 得 房 地 產 市 場 交 易 、 租 金 、 與 升 值 所 帶 來 之 利 潤 ， 但 又 不 需 要 實 實 在 在 持 有 物 業 ， 資 金 可 保 持 較 高 流 動 性 。

香 港 現 時 有 只 5隻 REITs： 領 匯 ﹝ 00823﹞ ， 泓 富 ﹝ 00808﹞ ， 越 秀 ﹝ 00405﹞ ， 冠 君 ﹝ 02778﹞ ， 及 06年 12月 才 上 市 的 陽 光 ﹝ 00435﹞ 。 但 近 期 有 很 多 家 發 展 商 亦 正 醞 釀 組 REITs上 市 ， 如 富 豪 酒 店 ﹝ 0078﹞ 、 九 倉 ﹝ 0004﹞ 、 華 人 置 業 ﹝ 0127﹞ 等 。

REIT之 特 質

REIT特 點 是 主 要 收 入 來 自 租 金 ， 而 香 港 法 例 規 定 ， REIT需 要 將 最 少 90%之 盈 餘 用 作 派 息 ， 因 此 ， 它 的 派 息 率 遠 高 於 巿 面 一 般 股 票 。 據 一 般 觀 察 ， REIT之 風 險 與 回 報 約 居 於 股 票 與 債 券 之 間 ， 此 外 ， 基 於 REIT房 地 產 之 特 性 ， 使 得 REIT在 對 抗 通 貨 膨 脹 時 特 別 有 利 。

地 產 發 展 商 樂 於 把 資 產 注 入 REIT上 市 ， 箇 中 原 因 有 二 ：

一 、    母 公 司 的 股 價 未 能 充 分 反 映 資 產 價 值 ， 分 拆 成 REIT既 可 保 存 擁 有 權 ， 又 可 集 資 減 債 ；

二 、    可 以 把 難 以 套 現 之 資 產 脫 手 ， 可 說 是 另 類 的 賣 樓 方 法 。

投 資 者 須 知

為 讓 大 家 更 瞭 解 投 資 REIT需 注 意 事 項 ， 筆 者 想 引 述 證 監 會 於 2005年 10月 就 REIT產 品 向 投 資 者 作 出 之 建 議 ：

1.          在 作 出 認 購 房 地 產 基 金 單 位 的 投 資 決 定 前 ， 緊 記 細 閱 發 售 通 函 。 除 了 關 於 定 價 及 收 益 率 的 財 務 資 料 外 ， 投 資 者 還 應 考 慮 其 他 重 要 因 素 ， 例 如 房 地 產 基 金 經 理 的 經 驗 和 往 績 紀 錄 、 房 地 產 基 金 的 投 資 目 標 及 策 略 、 基 金 所 持 有 的 投 資 項 目 及 所 涉 風 險 、 股 息 政 策 及 收 費 結 構 。

2.          證 監 會 認 可 的 房 地 產 基 金 上 市 ， 並 不 代 表 基 金 必 然 會 有 流 通 的 市 場 ， 投 資 者 亦 不 一 定 能 夠 以 較 佳 的 價 格 買 賣 這 些 基 金 。

3.          房 地 產 基 金 單 位 的 價 格 可 能 會 較 資 產 淨 值 出 現 溢 價 或 折 讓 。

此 外 ， 筆 者 同 時 亦 想 提 醒 大 家 ， 切 忌 單 看 高 息 來 投 資 REIT。 由 於 REIT之 價 格 有 升 有 跌 ， 部 分 收 到 高 息 之 REIT未 必 可 彌 補 因 股 價 下 跌 所 造 成 之 損 失 ， 大 家 在 投 資 前 應 多 做 功 課 。

作 者 電 郵 ： info@centafinance.com

<註 : 中 原 財 務 有 限 公 司 為 中 原 集 團 之 全 資 附 屬 公 司 ， 業 務 目 標 是 直 接 提 供 按 揭 貸 款 予 買 樓 人 仕 ， 務 求 為 客 人 提 供 全 面 、 優 質 及 一 站 式 按 揭 貸 款 服 務 。 本 公 司 以 地 產 代 理 集 團 為 背 景 ， 提 供 按 揭 貸 款 服 務 ， 乃 市 場 之 首 創 。 >