回歸十年按揭市場之轉變﹝上﹞

接 近 回 歸 十 年 ， 筆 者 想 在 此 欄 分 兩 次 談 談 本 地 按 揭 市 場 之 改 變 。 如 果 從 產 品 供 應 者 講 起 ， 就 不 得 不 提 銀 行 及 發 展 商 。

銀 行 數 目 因 收 購 及 合 併 而 大 減

過 去 十 年 ， 銀 行 界 備 受 收 購 及 合 併 影 響 ， 記 憶 中 計 有 ︰

l            中 國 銀 行 從 十 三 姊 妹 行 合 併 為 中 國 銀 行 ﹝ 香 港 ﹞ ， 並 成 功 在 本 港 上 市 ；

l            渣 打 銀 行 先 後 收 購 美 國 大 通 銀 行 在 港 之 信 用 卡 及 零 售 銀 行 業 務 及 安 信 財 務 ；

l            東 亞 銀 行 成 功 收 購 中 國 聯 合 銀 行 及 第 一 太 平 銀 行 ；

l            星 展 集 團 收 購 道 亨 銀 行 ， 改 名 為 星 展 銀 行 ；

l            中 國 建 設 銀 行 收 購 美 國 銀 行 （ 亞 洲 ） ， 易 名 為 中 國 建 設 銀 行 ﹝ 亞 洲 ﹞ ；

l            大 新 銀 行 收 購 怡 泰 富 財 務 ；

l            台 資 富 邦 銀 行 收 購 港 基 國 際 銀 行 ；

l            大 馬 背 景 之 大 眾 銀 行 收 購 亞 洲 商 業 銀 行 及 日 本 信 用 保 證 ﹝ JCG﹞ 在 港 之 業 務 ；

粗 略 統 計 ， 因 收 購 合 併 而 減 少 之 銀 行 及 財 務 機 構 ， 數 目 已 超 過 20間 ， 由 於 大 多 數 過 往 有 敍 造 按 揭 業 務 ， 故 按 揭 貸 款 供 應 者 在 期 間 數 目 大 減 ， 當 中 不 乏 肯 嘗 試 推 出 新 按 揭 產 品 之 中 小 型 銀 行 及 財 務 機 構 ， 導 致 回 歸 後 十 年 之 今 天 ， 按 揭 貸 款 市 場 佔 有 率 由 六 大 銀 行 業 穩 佔 近 65%， 其 它 中 小 型 銀 行 及 財 務 機 構 祗 能 瓜 分 餘 下 之 35%， 而 最 大 得 益 者 自 然 是 回 歸 後 地 位 變 得 特 殊 ， 而 又 能 自 行 成 功 整 合 之 中 國 銀 行 ﹝ 香 港 ﹞ 。 

銀行	2005	2006	2007
			﹝截止5月﹞
中國銀行﹝香港﹞	21%	16%	18%
香港上海匯豐銀行	10%	17%	11%
恆生銀行	12%	14%	11%
東亞銀行	8%	7%	9%
渣打銀行	10%	6%	8%
星展銀行	6%	6%	6%
其它銀行及金融機構	33%	34%	37%

筆 者 相 信 銀 行 界 之 收 購 及 合 併 潮 已 過 ， 除 非 日 後 出 現 突 變 因 素 ， 否 則 相 關 之 市 場 佔 有 率 分 佈 將 難 有 大 改 變 。

發 展 商 「 按 揭 提 供 者 」 角 色 轉 變

為 打 擊 樓 市 炒 風 ， 港 英 政 府 在 九 一 年 十 一 月 推 出 “ 七 成 按 揭 指 引 ” ， 導 致 發 展 商 出 售 新 樓 有 困 難 ， 後 者 在 回 歸 前 四 年 成 功 爭 取 推 出 「 二 按 」 ， 配 合 銀 行 七 成 「 一 按 」 ， 幫 助 解 決 上 樓 客 入 市 買 一 手 樓 盤 ， 而 「 二 按 」 之 出 現 主 要 是 為 解 決 買 家 之 首 期 融 資 問 題 。

直 至 回 歸 後 七 年 ， 市 場 上 已 產 生 標 準 化 之 “ 九 成 半 按 揭 保 險 計 劃 ” ﹝ 由 香 港 按 揭 證 券 有 限 公 司 與 廿 多 間 銀 行 合 辦 ﹞ 及 “ 九 成 半 按 揭 計 劃 ” ﹝ 由 個 別 銀 行 提 供 七 成 「 一 按 」 ， 其 它 金 融 機 構 提 供 最 高 兩 成 半 「 二 按 」 ﹞ ， 故 發 展 商 之 按 揭 提 供 者 角 色 重 點 ， 遂 由 回 歸 前 之 「 二 按 」 首 期 融 資 ， 改 變 成 透 過 提 供 按 揭 供 款 優 惠 ， 為 新 樓 盤 作 促 銷 “ 噱 頭 ” ， 當 中 包 括 “ 免 息 免 供 ” 、 “ 供 息 不 供 本 ” 、 “ 先 住 後 供 ” 及 “ 現 金 回 贈 ” 等 花 款 。

回 歸 十 年，因 金 融 風 暴 及 沙 士 事 件 導 致 每 年 之 按 揭 總 額 先 後 在 九 八 年 及 零 三 年 有 大 跌 幅 ， 其 餘 年 份 均 出 現 緩 升 。 整 體 而 言 ， 每 年 按 揭 總 額 在 九 七 年 ﹝ H K   $ 2 , 5 6 3 億 ﹞ 與 零 六 年 ﹝ H K $ 1 , 1 5 1 億 ﹞ 之 十 年 內 ， 有 近 5 5 % 之 差 距 ﹝ 即 H K $ 1 , 4 1 2 億 ﹞ ， 意 味 著 今 後 之 按 揭 市 場 ， 可 能 仍 有 不 少 升 幅 空 間 ！

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