回歸十年按揭市場之轉變﹝下﹞

日期：2007-06-29

回歸十年，按揭產品、息率及條款內容亦有不少改變，首先從過去 10年之按揭市場發展講起。

1997 – 香港按揭證券有限公司 (HKMC)成立，以購買樓宇按揭貸款為主要目的

– 市場上二手物業，銀行一般祗能承造七成「一按」，而新樓盤則可另配上發展商近 20%之「二按」

1999 – 按 HKMC推出之按揭保險計劃 (MIP)，銀行可承造「一按」之成數提升至 85%

2000 – 擴大 MIP受保「一按」成數至 90%

2004 – 擴大 MIP受保「一按」成數至 95%

– 定息按揭被受推捧，個別月份新造按揭貸款有近 15%為定息按揭

2005 – 年尾前市場上開始出現兩個 “ 最優惠利率 ” (P)

– 除發展商外，亦有其他金融機構推出最高 25%「二按」計劃，配上銀行 70%「一按」，客人可取用之最高按揭成數亦達 95%

2006 – 香港金融管理局嘗試推介銀行使用由 03年起已有統計發表之 “ 綜合利率 ” (C Rate)，作為按揭貸款利率基準，惟市場反應並未見熱烈

– 部份銀行積極推出以 “ 香港銀行同業拆息 ” (HIBOR)為基準之按揭息率，個別月份有超過三成新造按揭採用該款利率

按揭高息之轉變

基於市場競爭及轉按減息活動之效應，過去十年按揭產品息差收益不斷減少。九七期間，按揭利率一般為 “ P加 0.5%至 1%” 水平，今天普遍已跌至 “ P減 3.2%” 水平，十年內銀行可賺取按揭業務息差收益減少近 4%，而銀行界亦已將按揭產品重新定位，由過往以賺取高收益為主，改為今天以吸納客戶為實，希望日後可以向按揭客人交叉銷售其他銀行產品，從而增加非利息收入。

此外，回歸前不少銀行拒絕承造之按揭，當中包括村屋，樓齡 20至 30年之舊樓、唐樓及連租約物業等按揭，今天已普遍被市場接受；至於按揭供款年期方面，一般由回歸前之 15至 20年，發展至今天之 25至 30年，部份銀行亦開始試造 40年期之按揭貸款。

97回歸後，因樓價大跌，按揭市場普遍受 “ 負資產 ” ﹝ 指按揭欠款高於物業估值 ﹞ 問題困擾，市場估計高峰期有數十萬戶負資產業主。隨著 03年沙士事件過後，樓價逐步回升，連同所累積清還本金之效應， “ 負資產 ” 問題慢慢得到舒緩，有關數字最近亦已跌至低於 7000宗。

銀行依賴代理轉介按揭

最後，不得不提是按揭轉介業務之發展。九七年前銀行為多謝業務夥伴成功轉介按揭生意，一般會按需要向個別地產代理 ﹝ 或律師樓員工 ﹞ 饋贈禮品、金幣或現金少許，以茲獎勵。隨著兩大地產代理集團 ﹝ 中原及美聯 ﹞ 相應成立按揭轉介公司，十年後之今日，按揭轉介業務已發展成地產代理公司之附屬業務，而轉介酬金一般已提升至貸款額之 0.25%至 0.4%不等，並成為銀行吸納按揭業務之主要 “ 變化成本 ” 之一。

作者電郵： info@centafinance.com

<註 : 中原財務有限公司為中原集團之全資附屬公司，業務目標是直接提供按揭貸款予買樓人仕，務求為客人提供全面、優質及一站式按揭貸款服務。本公司以地產代理集團為背景，提供按揭貸款服務，乃市場之首創。 >