「逆按揭」難在香港推行

「 逆 按 揭 」 可 幫 助 解 決 長 者 業 主 之 居 住 及 財 務 需 要 ， 在 歐 美 國 家 ， 非 常 受 歡 迎 ， 但 在 香港 可 能 較 難 實 行 。

 

「 逆 按揭 」 是 一 種 財 務 安 排 ， 業 主 可 透 過 將 其 擁 有 物 業 之 “ 資 產 值 ” ， 經 “ 抵 押 ” 方 式 轉 換 款 項 （即 「 逆 按 揭 」 額 ） ， 一 次 過 或 按 期 取 用 ， 但 所 借 款 項 可 於 業 主 過 世 後 (或 在 世 時 主 動 提 出 )， 才 需 要 清 還 。 產 品 通 常 適 用 於 較 高 齡 或 已 退 休 之 業 主 ， 他 們 將 物 業 抵 押 予 銀 行 或保 險 公 司 後 ， 按 月 提 取 生 活 費 ， 直 至 用 完 「 逆 按 揭 」 額 為 止 。

 

「 逆 按揭 」 之 安 排 ， 通 常 會 有 保 險 公 司 參 予 ， 並 將 有 關 業 主 之 預 期 壽 命 (Life Expectancy)精 算 在 內 ， 而 業 主 在 停 取 生 活 費後 ， 仍 可 在 抵 押 物 業 內 繼 續 居 住 ， 直 至 百 年 歸 老 。

 

外 國 長 者 注 重 生 活 享受
美 國 家 之 長 者 與後 生 輩 ， 財 政 互 相 獨 立 ， 而 良 好 的 退 休 保 障 及 醫 療 制 度 ， 亦 令 子 女 毋 須 擔 心 父 母 在 晚 年 之 基本 生 活 所 需 ， 故 大 部 份 子 女 與 父 母 會 分 開 生 活 。 而 擁 有 物 業 之 長 者 在 退 休 後 ， 一 般 希 望 能 維持 較 寬 裕 及 優 悠 之 生 活 享 受 ， 故 透 過 「 逆 按 揭 」 之 安 排 ， 毋 須 依 賴 他 人 ， 亦 可 增 加 生 活 使 費， 故 該 產 品 廣 為 外 國 長 者 接 受 。

 

本 地 長 者 有 不 同 素求
本 地 長 者 對 按 揭 及 財 務 認 識 較 少 ， 要 他 們 主 動 及 用 心 去 瞭 解 如「 逆 按 揭 」 般 複 雜 之 產 品 ， 並 非 易 事 ， 而 部 份 較 迷 信 之 長 者 ， 亦 不 願 將 日 常 財 資 安 排 ， 與 死後 之 遺 產 處 理 ， 一 併 討 論 ， 認 為 是 不 吉 利 。

 

事 實 上 ， 本 地 有 不 少 長 者 ， 希 望 能 將 物 業 留 存 給 下 一 代 ， 但 涉 及 「 逆 按 揭 」 之 抵 押 物 業， 日 後 多 數 會 被 銀 行 收 回 出 售 ， 以 抵 銷 「 逆 按 揭 」 欠 款 ， 在 安 排 上 亦 非 本 地 長 者 所 願 ； 此 外 ， 本 地 長 者 普 遍 較 期 望 與 子 女 同 住 ， 遇 有 需 要 時 ， 亦 願 意掏 腰 包 幫 助 後 輩 ， 要 他 們 如 外 國 長 者 般 透 過 「 逆 按 揭 」 提 高 自 己 生 活 水 平 ， 但 幫 不 上 子 女 之日 後 生 活 ， 似 乎 非 本 地 長 者 所 喜 愛 之 部 署 。

 

產 品 需 配 合 其 他 因 素
經 「 逆 按 揭 」 抵 押 之 物 業 ， 樓 齡 可 能 會 較 大 ， 外 國 物 業 多 為 獨立 屋 ， 其 關 鍵 考 慮 是 地 價 ， 但 本 地 之 舊 樓 一 般 為 多 層 大 廈 ， 整 體 管 理 權 及 復 修 問 題 ， 將 較 外國 物 業 複 雜 得 多 ， 將 其 安 排 「 逆 按 揭 」 ， 亦 會 較 困 難 。

 

「 逆 按揭 」 之 息 率 及 相 關 人 壽 保 險 收 費 ， 要 夠 便 宜 吸 引 ， 就 必 須 有 充 足 數 量 之 參 予 者 ， 外 國 之 「 逆按 揭 」 市 場 規 模 較 大 ， 故 不 成 問 題 ， 但 香 港 之 市 場 有 限 ， 如 非 政 府 作 出 牽 頭 或 補 貼 ， 根 本 很難 在 港 成 功 推 行 。