解構“住宅按揭統計調查”

金 管 局 每 逢 月 尾 日 子 ， 都會 公 佈 對 上 一 個 月 就 住 宅 按 揭 統 計 調 查 之 結 果 ， 將 業 界 之 按 揭 貸 款 數 據 與 公 眾 分 享 ， 增 加 市場 資 訊 之 透 明 度 ， 做 法 值 得 讚 許 。

 

每 次 統 計 結 果 公 佈 後 ， 均 有 不 少 傳 媒朋 友 向 筆 者 查 詢 有 關 統 計 數 據 改 變 之 原 因 ， 以 及 預 測 來 月 之 數 字 。 從 訪 問 中 發 現 不 少 人 對 統計 數 字 背 後 所 代 表 之 意 義 理 解 不 深 ， 故 筆 者 想 與 網 民 詳 細 探 究 。

 

相 關 之 公 佈 數 字 並 非 按 揭市 場 之 全 部 紀 錄 ， 但 仍 有 非 常 高 之 代 表 性 ， 事 關 調 查 對 象 已 包 括 銀 行 業 內 23家 認 可 金 融 機 構 ， 但 數 據 則 未 包 括 工 商 物 業 、 居 屋 、 私 人 機 構 參 建 計 劃 及 租 者 置其 屋 計 劃 等 物 業 之 按 揭 貸 款 。

 

由 於 市 場 較 有 興 趣 瞭 解 每 月 “ 新 取 用 ” 及 “ 新 批 出 ” 之 按 揭 數 字 ， 故 金 管 局 之 統 計 調 查 新 聞 稿 亦 主 動 交 代 有 關 資 料 ， 而 “ 新 批 出 ” 按 揭 貸 款 有 分 列 一 手 市 場 、 二 手 市 場 及 轉 按 之 數 字 ， 但 “ 新 取 用 ” 按 揭 貸 款 則 沒 有 再 細 分。

 

一 般 而 言 ， “ 新 批 出 ” 按 揭 貸 款 反 映當 月 及 對 上 一 個 月 樓 市 之 活 躍 情 況 ， 但 有 時 候 新 樓 銷 情 暢 旺 ， 而 買 家 多 選 擇 「 建 築 期 付 款 」時 (他 們 祇 會 於 入 伙 前 六 個 月 申 請 按揭 批 核 )， “ 新 批 出 ” 按 揭 貸 款 所 公 佈 之 數 據 ， 就 不 能 完 全 反 映 一 手 物 業 市 場 之 真實 情 況 。

 

至 於 “ 新 取 用 ” 按 揭 貸 款 ， 原 則 上 受對 上 一 個 月 所 公 佈 之 “ 新 批 出 ” 按 揭 貸 款 數 據 直 接 影 響 ， 但 近 期 不 少 客 人 傾 向 經 多 間 銀 行 申請 批 核 同 一 按 揭 ， 以 策 萬 全 ， 故 “ 新 批 出 ” 按 揭 貸 款 往 往 比 下 一 個 月 之 “ 新 取 用 ” 按 揭 貸 款為 多 ； 此 外 ， 由 於 “ 新 批 出 ” 之 轉 按 貸 款 及 六 個 月 內 入 伙 之 一 手 物 業 按 揭 貸 款 ， 未 有 指 定 取用 貸 款 期 限 ， 故 相 關 數 據 亦 不 會 在 未 來 近 月 份 之 “ 新 取 用 ” 按 揭 貸 款 內 反 映 。

 

最 後 ， 上 述 統 計 調 查 亦 包括 不 少 值 得 參 考 之 按 揭 數 據 資 料 ， 當 中 包 括 「 拖 欠 比 率 」 (delinquency ratio)、 「 經 重 組 貸 款 比 率」 (rescheduled loan ratio)、 及 「 撇 銷 貸 款 」 (loans written off)， 有 興 趣 之 網 民 不 妨自 行 上 金 管 局 相 關 網 頁 查 閱 http://www.info.gov.hk/hkma/cindex.htm。