按揭市場回顧與前瞻（下）

有關來年息率走勢方面，筆者認為香港尚未進入減息週期，事關香港正面對國內通脹，本地物價亦開始上升，根本正步入通脹期，故缺乏客觀條件令香港一定要減息。

 

與此同時，由於美元息率走勢亦非單向之減息潮，當地既受通脹考驗，又面臨次按之嚴峻打擊，故聯儲局決定息口之加減，可算左右為難。話說回來，在聯系匯率下，祇要本地資金不緊絀，明年美國因偏重處理次按問題而繼續減息時，港息亦會被迫跟隨下調，而本地之貸款市場或有機會步近負利率情況。

08年底P降至6.25%及6.5%

倘若明年遇上美國減息，祇要本地銀行同業拆息在3.5%至4%水平，香港亦大有機會跟從減息。由於不同規模銀行之資金情況各異，相信明年本港仍會維持兩個“最優惠利率”(P)，故預計至08年底，本港之P將有機會由目前之“7%及6.75%”降低至“6.50%及6.25%”水平。

負利率下削減按揭優惠

至於按揭息率方面，銀行界面對接近負利率情況時，亦不再願意採用「低息爭客」之策略。07年整體而言，業界已將按揭息率優惠減少0.15%至0.2%，而部份銀行亦以不同價格策略，顯示對吸納細碼按揭興趣不大。由於明年本港有機會減息近0.5%，筆者預計新造按揭貸款之息率優惠亦會進一步縮減0.25%至0.3%水平，而現金回贈將陸逐減少，甚或取消。

按揭市場發展健康

隨著本地銀行需依從金管局七成按揭之規定，遇有需要多借貸款之人客，銀行會為他們安排批核較嚴謹之「九成半按揭保險計劃」及「九成半按揭貸款計劃」，故可推斷目前按揭客人，大部份有足夠還款能力(如“債務供款對入息比率”(DTI)低於50%)；此外，近年銀行界亦不會如97時，因物業升值而隨便向人客增加貸款或透支額，故有需要購入投資物業之客人，除要自行籌集首期資金外，亦會先小心考慮日後之供樓負擔能力。筆者相信即使日後本港遇上因突發或不可預計事件而令樓價回落，亦不會出現如九七年之骨牌效應，驅使人客賤價拋售物業，祇要本地經濟不轉差，大部份按揭客人仍有條件如常供樓，故整體而言，按揭市場將會繼續健康發展。