擴大保險計劃無助炒風

香港按揭證券有限公司(HKMC)最近擴大按揭保險計劃，為投資出租物業提供按揭保險貸款產品，市場有批評認為新產品會助長樓市炒風，筆者則持不同之意見。

 

被迫回應市場之需要

HKMC今次推出之產品，並非其首創，事關渣打銀行已於去年五月，聯同其他按揭保險公司，將按保範圍提供至連租約物業，而HKMC連同三十多間金融機構之按揭保險計劃，一向屬市場之領導者，無理由讓其唯一之競爭對手(渣打及相關按揭保險公司)在市場獨家提供按揭保險貸款產品，故筆者認為今次HKMC之“新猷”，根本就是回應市場需要，不讓其競爭者尊美。

 

依還款能力批出貸款

由於連租約之按揭保險計劃，其上限訂於800萬元，又或樓價估值/成交價(以低者為準)之85%，有興趣之置業者先要儲有15%之首期，而貸款之批核亦不得超過50%「入息與供款比率」(Debt-To-Income Ratio, DTI)之限制。

 

換句話說，即使申請人有首期，DTI超過50%者，亦會批不足(甚或批不到)貸款。雖然有關產品容許將每月租金之70%計算在DTI之“入息”內，但申請人目前居所之租金或按揭供款同時亦要計入“供款”內，故收入不高之人士，根本就無法透過是項按揭保險計劃買樓收租。

 

有助提早買樓收租

傳統買樓收租業主，大多數有充裕現金，本來就不需要按揭貸款，部份即使有借貸需要，按揭成數亦偏低，故銀行一向有批出七成以內之按揭貸款供人客買樓收租，今次HKMC推出最高八成半之按揭保險貸款予買樓收租業主，其實祗是鼓勵投資者提早入市，事關買樓收租最低限度之首期，由過去樓價“三成”，減低至“成半”，又或以同等金額之首期，由過去最多之七成借貸，提高至八成半按揭，有助投資者購入較大之收租物業；另方面，因經濟能力提升(如入息增加)而有條件換大樓自用之業主，亦可考慮不換樓，改由透過HKMC之新產品，多買一個收租物業。

 

整體而言，筆者不認同新計劃會助長樓市炒風，事關該計劃設有DTI門檻，不會導致普羅大眾隨意取用，反而對收入條件較佳之人士，提供細樓換大樓以外之選擇︰買樓收租。