按揭負利率有利信貸條件較佳者

為挽救美國經濟，聯儲局本週突然在下次議息期前，急不及待減息0.75%，而香港在聯繫匯率機制下亦被迫依從，本地銀行界同步宣佈減息0.75%。

減息後香港之實際按揭利率已下降至3.25%水平，相對政府宣佈近期之通賬率有近3.8%，本地已步入按揭負利率之年代。

鼓勵投資者買樓保值

換句話說，在通脹影響下，今天借錢買樓造按揭，所負擔之利率是負數，故人客愈借得多，便愈有著數。在如斯環境下，樓市一定受到正面推動，但究竟會否導致另一次炒樓潮呢，筆者並不以為然。

首先，即使在按揭負利率之情況，並非人人可隨意借到按揭貸款，事關銀行審批客人申請按揭時，會端視他們之借貸背景，及還款能力(一般之借款負擔不能超愈入息之50%)而作出決定。

再者，七成按揭指引仍然存在，若人客之按揭借貸超愈樓價70%，需經銀行(及香港按揭證券有限公司)之小心審批，決不是人客認為有著數去買樓，就可隨意得到按揭貸款。

事實上，過往人客手存物業升值時，便可容易向銀行申請按揭透支額(mortgage overdraft)，再買樓作投資。但08年之今天，此情境亦不復多見，皆因銀行界多不願意批出按揭透支額予人客使用。反之，當按揭人客想申請多一個按揭貸款時，兩個按揭物業之供款亦必須同時計入“供款支出對入息比率”內。

基此，在負按揭利率之情況下，真正可透過多借按揭來置業將資產保值(或升值)者，祗集中於收入條件較佳之人士，他們會傾向多買一個物業收租，事關目前本地住宅物業之租金回報率一般有近4.5%(或以上)水平，遠比目前之3.25%實際按揭利率為高，更遑論市場預計聯儲局下次議息時，再有機會將利率進一步下調呢！