比較兩時段之負資產問題

金管局最近公佈，08年第4季之負資產住宅按揭貸款宗數，由對上一季之2,568宗，激增至10,949宗，幅度有326%之多，公佈之數字同時引述2003年6月底，負資產按揭貸款高峰水平為106,000宗。

比較兩個時段之負資產情況，相關特點是金管局所公佈之個案，並未有計入市場上非住宅物業(例如工商舖及寫字樓等)之負資產按揭貸款。由於所公佈之個案祗包括銀行界承造之「一按」貸款，故數字未能全面反映市場上其它財務公司之按揭貸款，與及未有計入因新樓盤「二按」而引發之負資產按揭貸款。

事實上，對上一次負資產問題出現時，業界不少人士認為，從負資產定義看來，市場上真正之負資產個案宗數(包括前文所述者)，在高峰期有二、三十萬或以上，倍比官方公佈高得多。

所謂負資產按揭貸款，乃指按揭客人之欠款，比抵押物業最新之市場估值還要高，當客人因經濟條件轉差，而無能力繼續償還按揭供款時，負資產物業大有機會被按揭銀行收回出租或拍賣，市場稱之為“銀主盤”。

在03年(或以前)之負資產問題，主要困擾業主。由於物業已變成“資不抵債”，無論是賣樓、抑或轉按，必須先補差價，雖當時市場上之按揭息率不斷下調，負資產業主(尤其是97前後買新樓時有造「二按」之人客)，既無條件要求按揭銀行減息，又不可輕易將按揭欠款，經轉往其它銀行而取得較低息率(又稱“轉按減息”)。

當時，坊間即使有推出「140%負資產轉按計劃」，但真正成功案例並不多，直至當時的財政司長梁錦松先生多番要求銀行界，向負資產業主幫忙舒緩解困，而金管局亦積極鼓勵「100%負資產轉按計劃」後，業界才願意為條件較佳之負資產業主減息，但幅度不算太吸引。

目前之負資產問題，主要困擾銀行，而負資產業主所取得之按揭息率，普遍已非常低，市場現時又沒有“大減”按息之情況出現，故今天之負資產業主，相對昔日者而言，自然沒有覺得“唔抵”或“唔順氣”之感覺。

對銀行而言，目前仍在金融海嘯下，失業率大有機會不斷飆升，倘日後按揭客人因失業或減薪而無法繼續供款時，相關之負資產物業，變成“銀主盤”之機會便十分大！