瞭解銀主盤之產生

“銀主盤”指客人無法償還按揭貸款而遭銀行收回之抵押物業，一般已變成“資不抵債”（否則客人可自行賣樓解決欠債問題），於是銀主（抵押物業原按揭銀行）會安排將相關物業出租、放售，或公開拍賣。

對銀主盤特別感興趣之準買家，可往地產代理、拍賣行、測量師行、估價公司、會計師樓，甚或相關銀行本身，打聽銀主盤源。

過往，很多人以為銀行會輕易割價推售銀主盤，故容易從中執到平貨，其實是錯誤的，事關銀行處理銀主盤時，必須確保對相關抵押物業原業主利益之保障。

按普通法法理，銀行為銀主盤之信託人，而物業原業主則為受益人，故銀行處理銀主盤時，對原業主有誠信責任(fiduciary duty)，例如不可隨意將銀主盤低於市價出售。

銀行會否急於出售銀主盤，需端視銀行對相關按揭貸款組合類別之風險評估；各類物業價格後市之看法；及按揭貸款呆壞賬撥備之政策及守則。

有人問，近期市場上負資產按揭貸款宗數多了，會否帶出更多銀主盤呢？筆者認為暫時無法有結論，當中需考慮相關負資產物業“資不抵債”之嚴重程度（例如「按揭欠款對物業估值比率」是否已接近120%），及按揭供款人會否因失業或減薪，而無法繼續供款。

一般而言，由客人斷供樓起計，至抵押物業變成銀主盤在市場放售，需時約4至12個月（關鍵在於客人會否願意主動將物業交回按揭銀行處理，從而減省法庭所需之收樓程序與時間），而期間按揭市場之負資產情況並無改善，甚或繼續嚴重（否則客人可自行賣樓還款予銀行）。故筆者認為，單單從最近金管局公佈之負資產按揭貸款宗數激增，推斷市場湧現大量銀主盤，是過於簡單之思維考慮。

在筆者記憶之估計數字中，98年至03年負資產高峰期間，市場盛傳整體負資產按揭貸款有近20至30萬宗，但銀主盤總數則不足5000個！