從「小陽春」看後市

近排樓市轉趨暢旺，業界不禁大叫歡迎「小陽春」。上月一、二手私人住宅物業成交有6,425宗，較二月者大增近45%，而相對去年十一月不足3,300宗之谷底數字，三月份之物業成交已算翻了一翻。

四月上旬之樓市成交，似乎比三月還好，業界相信全月有機會創新高。大家會疑惑，為何目前仍在金融海嘯下，樓市如斯快速反彈，是否屬合理呢？

目前距離旺市仍遠

筆者認為，從成交數字上作分析，本月之物業成交有機會微過7,000宗，固然是多月來之突破數字，但相比過去兩年之每月平均成交數字而言，仍有一段距離（08年為7,333宗；07年為8,910宗）。

無論如何，在金融海嘯下，樓市無需政府花什麼洗費作支持，仍可自己恢復過來，實在值得高興。綜觀最近樓市活躍之主要原因，當中包括：（１）累積市場（用家）購買力；（２）發展商以較低價（貼市價）積極推盤；及（３）銀行放寬按揭。

需注意累積購買力及發展商取向

對有心入市者而言，瞭解影響樓市發展之因素尤為重要，故必須留意當市場大量購買力經釋放後，需過一段時期方可回復過來；此外，發展商一般會“順勢”推售新盤，亦即所謂「跟紅頂白」，倘市場有任何轉變，它們會即時叫停售樓，先作檢討後方行動。基於此，大家不難發現，過去之樓市交投時有升跌，當中原因正好反映市場累積之購買力，及發展商之售樓策略不斷在改變。

銀行取態為關鍵因素

其實，在眾多有利目前樓市發展之因素中，只有銀行“放寬按揭”之情況最為實際，且亦會較持久。事關，自「雷曼事件」後，本地銀行紛紛回歸「存」「貸」本業，而按揭貸款亦自然成為其重點業務。可是，目前銀行界之所謂“放寬按揭”，其實只是以不同類別之按揭利率優惠作招徠，目標只集中吸納有穩定收入之“優質客”，故有興趣及有借貸能力之買家總人數，未必會因目前銀行之按揭取態而有所激增。

筆者認為，當日後銀行像過去數年般，願意為不同信貸條件之客人給予按揭貸款，屆時市場上有借貸能力之準買家自然會大增，真正之樓市暢旺，才有機會來臨！