09樓市點滴回顧

自金融海嘯後，本港房地產較其他行業快速復蘇過來。打從09年四月起，一手及二手私人住宅物業每月成交宗數已回復過九千宗水平，而五月至九月更突破萬宗之每月成交，當中尤以六月直逼萬四宗之紀錄，最為突出。

如斯鼓舞現象，實有賴特區政府“保樓市穩經濟”之策略；而金融海嘯後，熱錢不斷流入香港，導致本地資金充裕，利率超低，不少人認為透過買樓收租，總比將錢放入銀行保值得多。正因處於低息環境，業主普遍不願意減價求售，皆因得來現金無所用，而年內不少成交，亦因買賣雙方拉攏不到成交之樓價，而呈膠著狀態。

用家帶動投資者入市

09年初，主要靠有購買能力之用家入市，但隨著新樓落成量減少，而新盤之供應又缺乏，投資者亦慢慢重投入市，特別針對豪宅物業板塊。

為回應市場對豪宅樓價飈升之關注，特區政府及金融管理局於十月份開始推出不少為樓市降溫之措施，當中包括：收緊豪宅按揭成數、要求一手物業以實用面積計算尺價、一手物業成交5天後需公佈相關資料、及嚴格管制一手物業跳層問題等。

正當樓市有現冷卻之際，十一月底出現“杜拜世界債務危機”，令全球銀行頓時感到自危，雖然從數字上，本港銀行界涉及此危機之借貸風險，可能少於香港銀行體系資產之0.4%，但“杜拜世界債務危機”對香港金融界已構成心理影響，更遑論無人得知實際之牽連有多大，故業界仍擔心事態發展，及日後在世界不同角落可能出現之相類危機，多少亦令本地樓市感到窒步。

後市發展仍需觀望

十二月初，國際貨幣基金組織（IMF）公佈對香港的評估報告，當中提議本港應繼續積極收緊銀行信貸，緩解資產價格漲勢，以防止因樓價不斷上升而造成資產泡沫的風險。與此同時，中大香港亞太研究所亦有調查公佈，指出75%受訪者認為目前私人樓宇樓價已經超越一般人的負擔能力，而41%受訪者認為本港樓價上升，主要因為部分地產商造市和炒作。

或許受“雷曼事件”所影響，銀行界在金融海嘯下，普遍比預期更早投入按揭市場之業務，故買家在09年一般都容易得到九成以下之低息按揭，直接幫助物業買賣之成交。但自金管局在十月表態後，銀行界普遍已將寬鬆之批核開始收緊，日後發展仍需觀望。

在在點滴回顧，多少對我們預測2010年樓市，有所啟示！