市場出現估價不足之個案

最近收到不少傳媒朋友查詢，樓市是否已出現估價不足之情況？會否影響成交、甚或導致撻訂潮？

 

三種估價不足情況

其實，估價不足通常在三個情況下會出現的：（1）樓市急升：買賣雙方所同意之成交價，銀行認為過高，故估不到價；（2）樓市轉角：樓價由橫向或谷底開始回升，業主提出之放售價，不為銀行及買家所認同；（3）樓市回落：因突發事件之出現，樓市開始下調，但業主未肯面對現實減價，而銀行及買家亦不接受其放售價。

 

情況（1）之癥結，在於銀行是否願意追價，因此銀行對後市之看法尤為關鍵；情況（2）在於買家是否願意並有能力追價，如果市場出現多了在轉角市下之“新成交價”，銀行慢慢亦會變得估到價；情況（3）在於業主願否下調放售價，其一般之關鍵考慮包括：（i）業主是否急於出貨套現；或（ii）他能否負擔持貨成本，一般指當時之貸款利率。

 

業主不減價難成交

自九招十二式後，本地樓市明顯回落，加上東涌賣地之成交價，未及預期理想，故市場已出現估價不足之個案，普遍屬情況（3），其發展之關鍵在於業主會否洞悉現實環境，願意將其單位之放售價進一步下調，否則只會是買賣雙方討價還價之拉鋸戰。

 

從市場觀察所得，目前確有不少屬投資者（包括炒家）之業主，願意割價離場，事關他們認為，倘樓市在短期內不會回升時，持貨期愈長，他們之損失將愈大；至於用家業主，由於目前利率偏低，持貨成本根本不高，而賣樓所得之現金存入銀行後，又難抗通脹，故除有特殊需要外（如經濟條件有變、又或安排換樓），業主一般未必急於選擇割價求售，相信市場上仍會出現業主與買家之漫長拉鋸現象，皆因雙方有的是時間，且可在市場自行選擇不同之匹配對象，而這市場機制剛好支撐著樓市，不會因九招十二式等突發事件之出現，而令樓價全面下瀉。

 

貨尾盤“上會”或有困難

可是，筆者較為擔心快將入伙之一手新盤，事關部份買家當初可能選擇了建築期付款，尾數於入伙前透過向銀行“上會”，才可完成交易。由於近期樓價回落，相信不少銀行認為年多前之新盤成交價，與現時市價有差距，故未必容易估到價，而未“上會”之買家要有心理準備，大有機會要自行掏腰包補差價，又或安排增加貸款成數，方可完成新盤之尾數交收，而個別“上會”有困難之買家，或許應盡早找發展商談談，看看在目前樓市回落之境況下，發展商會否考慮一些特別安排，例如通融個別買家延遲成交、又或將個別新盤減價。在在安排，對發展商之誘因只有一個：避免引發新盤之撻訂潮！