「逆按揭」有望在港出台

與特區政府關係密切之智經研究中心，近日發表報告，探討採用新思維解決長者住屋問題時，提出仿傚外國引入「逆按揭」（Reverse Mortgage），為長者將物業資產淨值變作現金，似乎為此嶄新按揭產品／服務，提供在香港出台之機會。

 

筆者過往在傳媒及網站文章，亦多次談到「逆按揭」之概念，當中之結論是：沒有政府支持，此產品甚難在港成功推出。

 

概念在於將物業變做現金

既然最近又有具影響力之團體，倡議在港推行「逆按揭」，筆者亦想為大家重溫此產品之概念。

 

「逆按揭」其實是一種財務安排，業主可透過將其擁有物業之“資產值”，經“抵押”方式轉換成款項（即「逆按揭」額），一次過或按期取用，但所借款項可於業主過世後(或在世時主動提出)，才需要清還。產品通常適用於較高齡或已退休之業主，他們將物業抵押予銀行後，按月提取一定數額之生活費，直至用完「逆按揭」額為止。

 

「逆按揭」之安排，通常會有保險公司參予，並將有關業主之預期壽命 (Life Expectancy)，以精算學方法計算在內，而業主在用完「逆按揭」額而停取生活費後，仍可在抵押物業內繼續居住，直至百年歸老。

 

「逆按揭」之息率及相關人壽保險收費，要夠便宜吸引，就必須有充足數量之參予者，外國之「逆按揭」市場規模較大，故不成問題。可是，香港從沒有此產品，故在「逆按揭」推出初期，相信市場非常有限，如非政府作出牽頭或補貼，根本很難將其持續。既然現時與特區政府關係密切之智經研究中心，高調提出此產品概念，相信特區政府支持推出此產品之機會亦十分大，而過去對「逆按揭」有深入研究之香港按揭證券有限公司（香港金融管理局之附屬機構），在日後推出「逆按揭」時，應可配合銀行、貸款機構及保險公司等單位，在相關運作上，順理成章幫政府一把。

 

再者，目前銀行界做生意十分困難，而按揭業務之競爭亦非常大，且利潤不高，倘有如「逆按揭」般之新按揭產品，經政府支持下能成功在市場推出，對銀行之業務發展，定會是個好消息。

 

子女及後輩支持尤為重要

最後，要「逆按揭」能真正在香港流行，除得助於政府支持外，本地長者之生活文化，亦可能要有較大之改變，當中包括長者要學習善於理財、瞭解繁複之按揭借貸安排、及早積極處理身故後之財物分配，而期間長者們得到子女及後輩之支持，亦是產品能否成功在港興行之關鍵因素，故筆者建議政府及相關機構，應盡早為長者及其子女，進行有關之宣傳教育及輔導工作，以茲配合。