新樓市措施欠缺通盤考慮

特區政府面對美國之第二輪量化寬鬆政策(QEII)，而港元又不與美元脫勾時，樓市資產出現泡沫似乎是無可避免。值得慶幸者，政府最近推出果斷之打擊樓市措施，當中包括(1)將新購物業在24個月內出售者，增加額外印花稅(5-15%)；(2)取消延期支付印花稅(包括額外印花稅)；(3)進一步收緊住宅物業之按揭借貸。

 

新設施確實擊退炒家，同時亦嚇怕了部份用家，故市場即時出現“撻訂”及“減價去貨”之個案，對冷卻樓市資產泡沫已收立竿見影之效。

 

新設施立竿見影

 

無可否認，政府今次出手可算是快、狠、準，且推出以物業成交價為基準之額外印花稅，屬前所未有，對投機炒賣，可算是當頭棒喝。由於政府已表示，將不會有太多之酙情考慮安排，儘管日後部份用家可能會因經濟或個別條件之改變，被迫在短期內賣樓，仍需支付昂貴之額外印花稅。

 

坊間有論者認為新措施會殃及池魚，筆者認為則屬見仁見智。說句公道話，任何公共政策都很難討好全民，只要政策背後沒有徇私或利益勾結，政府應放膽去做，而受影響人士如今次之用家、業主、投資者、炒家、發展商、甚或地產代理等，應在新措施下重新部署其角色及行徑，方為上策。

 

不應打擊炒家之同時，打擊用家

 

話說回來，從通盤考慮看，今次之新樓市措施，其實亦存有一些邏輯謬誤。首先，政府不應在打擊炒家之同時，又去打擊用家。月前剛推出施政報告時，政府已將按揭成數收緊，今次實毋須再進一步收緊按揭，皆因此舉會嚇怕用家，同時亦會導致他們因借不足錢而無法如常入市，被迫要再等一會，又或改買較細單位。

 

其實健康之樓市，需要用家不斷支持。筆者擔心新措施令有心入市之用家會被拖慢來，導致將來市場出現不合理之供求失衡，那時政府又要轉回來，出招鼓勵用家入市，在安排上會否費時失事呢？

 

政府一方面高調宣佈收緊按揭成數，又將按揭保險計劃貸款額之上限調低至$612萬，但卻默許發展商在銷售新樓盤時，推出“二按”，協助買家解決首期問題。此舉不難令人覺得政府有意將買家由二手樓市場，推向一手樓市場，如政府不能向大眾解釋相關安排之合理性，日後難免會被批評為“向發展商輸送利益”，甚或“官商勾結”。筆者實不希望見到，政府做了壓抑樓市資產泡沫之好事，但卻得了壞名聲。

 

要解決這問題，政府可考慮取消發展商之“二按”安排，又或盡快將按揭保險計劃覆蓋範圍擴闊，令買家購買一、二手物業時，得到等同水平之融資貸款安排。

 

最後，政府在新設施中沒有明確指出，額外印花稅應由誰負責。從追收稅款角度看，買賣雙方共同承擔額外印花稅，對政府之保障會較大，但在安排上其實亦犯下邏輯謬誤，皆因此稅項之引發，乃業主在購入物業後24個月內出售，故他們才是始作俑者，要新買家分擔相關稅款實不合理。從立法原意看，額外印花稅之實施，乃希望減低市場短期炒風，並不是透過炒風去增加公帑收入，相信相關條例日後立法時，政府亦不容易避過議員在這方面之質詢。