拆解樓按市場現象

按金融管理局公佈之數字，2011年首十一個月之按揭貸款為HK$2,189億（宗數92,000），筆者預計全年總數為約HK$2,270億（宗數95,500），有關數字較上一年分別下降30%（金額）及32%（宗數），但市場卻感到銀行早已停止爭取按揭業務，有“到數收爐”之嫌，但又為何全年數字反而會比對上一年少呢？其實關鍵因素在於銀行界在資金緊拙之情況下，早已暫時放下這食之無味，棄之可惜之“雞肋”產品。

談到銀行按揭貸款業務“到數收爐”之現象，其實於2010年中以後曾發生過。當年之按揭貸款總金額為HK$3,242億，宗數為142,000，而銀行當年首八個月內已做到對上一年之全年業績。踏入2011年，銀行界面臨多個問題影響按揭業務，其一，業界有共識想放棄以“同業拆息”（H）為基準之按揭貸款，慢慢轉回以“最優惠利率”（P）之按揭貸款；其二，特區政府透過金管局收緊按揭借貸為樓市降溫，並於同年六月推出更嚴緊之按揭新指引；其三，由於內地收緊借貸，不少香港銀行傾向將資金經正式（及非正式）渠道，向內地有資金需要之機構，提供息差利潤倍比香港者高之借貸，加上本地不少存戶將港幣經香港（或內地）銀行改存人民幣，導致香港銀行界之貸存比率不斷增加，故業界對息差利潤較低之按揭業務產品，興趣變得不大，於是造成銀行早已“到數收爐”之現象。

市場大變只寄望於下半年

踏入2012年，不少資金較充裕之大型銀行，又想再踏足於按揭市場，但由於金管局目前仍無意放寬按揭借貸，業界普遍亦不想多做H按之產品，加上樓市成交仍然稀疏，故按揭市場雖看似較去年熱鬧，但實質貸款業務之增長，仍然未見起色；至於中小型銀行，其資金目前仍有不少投放入息差利潤較高之產品，故她們在現階段加入樓按市場之興趣仍然不大。再者，業界在過去一段日子，不斷提高新造按揭息率，導致今年轉按減息業務之商機，亦大大減少。

預計今年上半年樓市成交會依然淡靜，加上特首換屆在即，而樓價亦未見有（官方預期之）回落，相信要金管局在短期內放寬按揭，實為難事。筆者認為整個按揭市場之轉機，還是等待下半年吧！