6月樓市走勢放慢

6月樓市走勢放慢

 

自從3月樓市轉旺後, 經過一輪升市, 踏入5月中後期始見放緩跡象。中原測量師行估價部高級經理張世昌表示, 中原城市領先指數由1月份徘徊146.5, 按週上升平均不到50點子, 到3, 4月份, 指數按週平均上升幅度已過80點子, 直到5月最後兩星期, 接連報接近159水平, 按週才上升14點子左右, 6月尾最新報160.2, 樓市升幅明顯放慢。

根據中原測量師行6月份內部資料顯示, 物業綜合估價量下跌超過兩成。 張世昌分析, 一手物業估價量在沒有大型新盤開賣下數量微跌, 二手物業估價數量在政府重招和樓市頂位因素影響下亦停滯不前, 轉按估價量則因按息上升及銀行間息差收窄而明顯下跌, 只有加按加借估價還有市場, 反映樓市開始呈膠著狀態。

成交數據滯後 網上估價偏差屬正常

早前有評論指銀行估價鬆手, 批評估凸價情況非常普遍, 張世昌認為情況並不嚴重, 而且通常發生於網上估價, 當中受技術限制和環境因素影響。一般銀行估價, 會採用直接比較法。意即估值建基於用過去之成交價作參考後直接作出比較及調整, 從而得出估價。技術上, 升市初期3月之新高成交價或許未能及時登記和反應, 該月之網上估價便有機會落後, 但當升市持續一段時間後, 市場經已累積足夠的成交登記數據, 5月的銀行估價便較能確切反應市價。

個別新高價推高其他估價

張世昌補充, 當市場處於高位橫行一段時間後, 若6月有個別位處物業中低層單位但超高價之成交出現, 不論什麼原因, 整體數據都有機會再往上推。網上估價並未能做到即時及合時之分析, 或引致高層單位之估價再跟隨新高成交但中低層單位向上推, 估價就有機會變得較高, 出現所謂估凸價。以沙田第一城為例, 早前新高成交509萬並非最優質之前排河景戶, 但該成交足以推高其他所有樓層的網上估價, 放諸其他盤情況一樣。

網上估價只供參考

從網上估價所得數據顯示, 某些屋苑估價偏差超過一成, 但最終是否高價成交則成疑。張世昌指出, 相比起網上估價的盲目計算, 測量師行之估價專員能有效整合所有資料及數據, 收集及考慮成交背後的因素, 從而作出合理而人性化之分析。 所以網上估價只可供參考, 但不能盡信。 

美加息步伐合理 預期7月樓市調整橫行

美國聯儲局於6月中旬公佈議息結果, 一如所料加息0.25厘, 為今年第二次加息, 跟全年預期利率中位數比較, 張世昌推推測下半年只會再加息一次。本港銀行按息率雖然仍維持在一個偏低的水平, 但再向下尋底機會不大。新政府班子亦不見得一上場就會對膠著的樓市下重藥, 預期踏入暑期樓市調整將繼續進行, 各大銀行將要逐漸調整樓按市場的策略。