【李峻銘專欄】來年或衰退 剛性需求樓市穩 - 李峻銘
樓市銘言 李峻銘-【李峻銘專欄】來年或衰退 剛性需求樓市穩 - 李峻銘-House730
樓市銘言 李峻銘
日期:
2019年12月22日


下星期聖誕節又到,意味此文將會是2019年最後一篇文章。展望2020年影響樓市的因素,最關鍵當然是中美貿易談判,終於在上周才達成初步協議。雖然比筆者預期中遲,但中美之間,談談打打,大家都不會全面鬧翻;也很難全面合作,在明年情況相信也會繼續。

 

中美關係時好時壞,對樓市帶來一點波動。但據中國海關總署指,截至11月,中國貨物貿易進出口總值28.5萬億元人民幣,出口15.55萬億元人民幣,增長4.5%、入口12.95萬億元人民幣,跟去年持平。貿易順差2.6萬億元人民幣,擴大35%。當中,美國佔的份額因關稅問題,當然減少了,但中國對歐盟、東盟及「一帶一路」沿線各國的出口增加了。不但彌補了美國貿易減少的缺口,還增加了4.5%

 

中國正不斷調節對美國市場的倚賴,也證明中國貨品在美國以外市場也有足夠的競爭能力。中國自然有足夠談判實力跟美國在明年繼續周旋,破局的機會不大,加上美國大選年,總統特朗普有十分大的動力跟中國談判成功,以增加其當選的力量。筆者估計第二階段中美貿易談判也是樂觀的。至於美國以至香港的利率,也會保持穩定,最多或會減息一次,大選年加息的機會相信很低了。

 

最令香港樓市困擾的因素,一定是社會運動的影響。政府不斷強調2020年,香港經濟會負增長、失業率會大幅攀升,零售、餐飲和旅遊等行業會首當其衝。此外,移民人數上升,資金會否大量外流,都會影響買家的心態。筆者估計一般投資市場如商舖、寫字樓及工商物業,難免有大幅度的調整,估計在30%左右。但住宅受剛性需求影響,尤其是1,000萬元以下物業,首期也因按揭保險放寬大減的條件下,下跌的幅度有限,估計在5%以內;2,000萬元以上,影響幅度較大,估計跌幅在10%以內。

 

但大家不要忘記,新增土地供應有限,過去兩年的動土數字也大幅回落至10,000伙以下。新供應在2021年開始又再斷層,未來樓市不宜過分悲觀!


作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘


 




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【李峻銘專欄】來年或衰退 剛性需求樓市穩 - 李峻銘

樓市銘言 李峻銘-【李峻銘專欄】來年或衰退 剛性需求樓市穩 - 李峻銘-House730
專家分享 - 樓市銘言 李峻銘
日期:2019年12月22日


下星期聖誕節又到,意味此文將會是2019年最後一篇文章。展望2020年影響樓市的因素,最關鍵當然是中美貿易談判,終於在上周才達成初步協議。雖然比筆者預期中遲,但中美之間,談談打打,大家都不會全面鬧翻;也很難全面合作,在明年情況相信也會繼續。

 

中美關係時好時壞,對樓市帶來一點波動。但據中國海關總署指,截至11月,中國貨物貿易進出口總值28.5萬億元人民幣,出口15.55萬億元人民幣,增長4.5%、入口12.95萬億元人民幣,跟去年持平。貿易順差2.6萬億元人民幣,擴大35%。當中,美國佔的份額因關稅問題,當然減少了,但中國對歐盟、東盟及「一帶一路」沿線各國的出口增加了。不但彌補了美國貿易減少的缺口,還增加了4.5%

 

中國正不斷調節對美國市場的倚賴,也證明中國貨品在美國以外市場也有足夠的競爭能力。中國自然有足夠談判實力跟美國在明年繼續周旋,破局的機會不大,加上美國大選年,總統特朗普有十分大的動力跟中國談判成功,以增加其當選的力量。筆者估計第二階段中美貿易談判也是樂觀的。至於美國以至香港的利率,也會保持穩定,最多或會減息一次,大選年加息的機會相信很低了。

 

最令香港樓市困擾的因素,一定是社會運動的影響。政府不斷強調2020年,香港經濟會負增長、失業率會大幅攀升,零售、餐飲和旅遊等行業會首當其衝。此外,移民人數上升,資金會否大量外流,都會影響買家的心態。筆者估計一般投資市場如商舖、寫字樓及工商物業,難免有大幅度的調整,估計在30%左右。但住宅受剛性需求影響,尤其是1,000萬元以下物業,首期也因按揭保險放寬大減的條件下,下跌的幅度有限,估計在5%以內;2,000萬元以上,影響幅度較大,估計跌幅在10%以內。

 

但大家不要忘記,新增土地供應有限,過去兩年的動土數字也大幅回落至10,000伙以下。新供應在2021年開始又再斷層,未來樓市不宜過分悲觀!


作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘


 




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