筆者曾在此專欄提過09年金融海嘯後的新常態，有三點可以準確反映樓市：1)二手放盤量；2)租金升跌；3)貨幣匯率；其中貨幣匯率對樓市的影響最深！回顧71年美國取消金本位後，房地產隨著「印銀紙」，至今樓價總共上升90至110倍。

本篇將詳細剖析貨幣匯率對樓市的影響或了解何謂貨幣戰爭。眾所周知，09年開始美國率先大力量化寬鬆，於是美元對比人民幣就不斷下跌，而人民幣連續幾年不斷上升，其實所謂升跌只不過在乎那一方「印」得多。人人均知港元與美元掛鈎，在美元不斷下跌的幾年間，其實港元亦不斷下跌，於是樓價不斷上升，這就是過去幾年香港樓價不斷急升的最主要原因。

當然美國不斷量化寬鬆，對於一些與美國貨幣掛鈎的國家(或城市)是相當不公平的，因為美國「印」多了錢去消費，變相由其他國家「埋單」。局面維持至2015年才起了重大變化，美國量化寬鬆已達極限，市場開始難以接受，於是美國停止量化寬鬆，但其他掛鈎國家並不願意停止，因為各國都想繼續量化寬鬆，去抵消過去美國量化寬鬆時被搶去的財富，因此全世界開始鬥「印銀紙」。

在波譎雲詭的貨幣新局面，究竟樓市何去何從？下集筆者會分享我的觀點。

作者為祥益地產總裁汪敦敬