一手住宅物業銷售規管
日期：2012-03-01一手住宅物業銷售規管草案，將於下星期三(即3月21日) 立法會進行首讀，公衆諮詢中最多人討論的，是有關以實用面積作為指標，計算銷售呎價的建議。
過去三、四十年，香港的房屋銷售，均採用建築面積計算銷售呎價，雖然大家購買住宅時，都十分關注單位的實用率問題，但甚少人會確實地自行按實用面積計算出銷售呎價，去跟其他屋苑的實用面積呎價比較。
以實用面積計算銷售呎價，其實是一個十分公平的方法，原因是香港的實用面積已經由「香港測量師學會」及「消費者委員會」統一了計算的標準。以新加坡為例，當地的房地產銷售均以實用面積計算。故此，一個成熟的市場，須有一套公平的準則，釐訂價格的高低。
為什麼有關「實用面積」這議題上最多人關注。主要原因在於是次立法規管只涵蓋一手住宅，二手住宅銷售卻仍未統一。在此情況下，大家預期立法規管後，市場會同時存有兩套不同的銷售呎價準則，但由於市場只會以實用面積去解讀一手住宅的銷售呎價，屆時二手市場一直所沿用、並且是由建築面積呎價所產生的各樣指標數據勢將被扭曲，市場必定會產生一連串的混亂。
試看看以下例子 :-
假設同區兩個住宅單位，建築面積相同，只是實用率稍有一點差別，如果兩個單位二手市值同樣是HK$10,000,000，按建築面積和實用面積計算，呎價分別如下：
立法前市場解讀 (以建築面積計算呎價)
住宅A 建築面積 1,000 平方呎 建築面積呎價 $10,000
住宅B 建築面積 1,000 平方呎 建築面積呎價 $10,000
立法後市場解讀 (以實用面積計算呎價)
住宅A 實用面積 700 平方呎 實用面積呎價 $14,286
住宅B 實用面積 750 平方呎 實用面積呎價 $13,333
究竟立法後，住宅B業主會否加價至跟住宅A的「實用面積呎價」相等呢？市場又能否接受這個突如其來的加幅？立法後，實用率較高的單位，樓價又會否立即上升？還是實用率較低的物業，樓價有向下調整的壓力？
筆者相信，上述問題只是冰山一角，類似的各種扭曲問題，於立法後將陸續浮現，政府究竟有否在立法前全盤考慮這些問題，還是再一次後知後覺？
作者為中原測量師行執行董事
