如何增加房屋用地供應

日期：2012-08-27

在過去幾年，本港樓價飊升，市場普遍認為由於土地供應長期不足所致。上屆特區政府己經開展一系列優化現行的土地供應策略，包括主動定期賣地、加快推出市區重建及地鐵上蓋物業發展項目招標等等。新的特區政府更提議重整政府架構方案，在土地供應政策上，建議將「地政、建築及規劃」合而為一，減少各部門之間的自相矛盾，避免土地資源浪費，務求更有效率地應付市場對房屋的需求。但由於方案未能趕及上屆立法會議決，所以有關建議仍未落實及啓動。

日前聽見電子傳媒報導，經調查所得，政府在市區內有大量土地被長期閒置，包括一些荒廢的政府建築物、學校及社區設施用地等，總佔地約有幾千公頃。如果特區政府能透過有效的跨部門協調，盡早釋放這些用地以作房屋發展，起碼可為市場帶來一個正面訊息，房屋供應將不會出現斷層，不斷攀升的樓價可得以舒緩。但是，政府往往都是「捨易取難」和「議而不決」，總是不能對症下藥。

財政司司長曾俊華先生曾提出「六管齊下」的土地供應策略，包括：(一) 更改土地用途、(二) 重建、(三) 收地、(四) 維港以外填海、(五) 發展岩洞和(六) 重用前石礦場。上述各項政策，筆者相信普羅大眾都不會反對，問題是「幾時做、如何做、能否做」而已。以更改土地用途為例，這包括透過相關分區計劃大綱圖 (Outline Zoning Plans) 進行修訂，將一些由於經濟轉型而令需求下降的工業用地，改作為非工業或住宅用地。但此舉涉及地契用途修改而需補地價，通常政府與業主或發展商意見嚴重分歧，往往商討經年而未能達成協議，故此對增加房屋供應幫助存疑。其實政府應該檢討現行修改地契及補地價程序，包括增加人手，加快審批及談判時間，並研究將個案部份資料如補地價金額公開的可行性，令市場透明度增加，從而令這方案提高成效。

另外，曾司長亦提到正探討維港以外填海，將一些荒廢的「綠化地帶」的土地轉作住宅用途，及調整現時市區「政府、機構或社區」(G/IC)用地規劃等，以求增加房屋土地供應。但是，當政府將有關計劃進行公眾諮詢時，通常都遇到大小不同的社會團體反對，如保育、環保、人權、利益受損者或不同政見組織等，他們都以各自所關注的問題發表意見，抗衡政府的計劃，從而令政府施政舉步維艱。近年政府亦邀請市建局透過收地重建，及以「先導計劃」形式重建工廈，務求地盡其用及在增加土地供應的同時，計劃將市區擠迫的居住環境可得以改善。但是收地重建會涉及收購價和賠償安置等繁瑣問題，並不可能於短時間內完成。另一方面，亦有些學者曾建議放寬市區容積率 (Plot Ratio) 的限制，令土地發展空間提高，但此舉卻引來民間組織對「屏風樓」的關注和反對。

總言而之，增加房屋用地供應其實有許多途徑，只在乎於政府能否果斷及堅持。

作者為中原測量師行執行董事