為何強拍個案增加但聯合出售成功案例卻減少

自從2010年4月政府把強拍門檻由90%業權降至80%後，申請個案隨即上升，由2010年全年21宗上升至2011年的46宗，而到2012年4月亦已有36宗申請。上述數字當中，在2010年八成業權申請只有5宗，佔全年23.8%，但在2011年已上升至21宗，佔總數45.76%，到2012年36宗申請當中有24宗是八成業權申請，但佔總數66.7%。

放寬門檻後，申請宗數大幅上升，而八成業權申請亦佔多數，但與此同時，成功以聯合出售之個案卻不多，還有越來越難做的趨勢。一般預期強拍門檻降低了，理應較易游說業主參與聯售，但事實上卻剛好相反，原因為何呢？

以往發展商或收樓公司收購舊樓往往以「集中收購」形式進行，即每一個單位之買賣是連同其他單位一併進行。因它們明白到這些舊樓業權往往是平均分配，沒有地鋪的參與只有樓上住宅是很難有九成或以上業權的，但問題是往往地鋪售價太高從而令它們卻步。

測量師行之介入在此時反而有機會把樓上及樓下之分歧拉近。測量師可以利用自己的專業知識，陳述各業主自身利益關係，只要測量師鍥而不拾還是有機會平衡到各方利益，從而集中業權聯合出售。本公司過往於新東方臺及皇龍道成功以聯合出售形式把所有業權售於發展商便是成功之例子。

但自從強拍門檻下調至八成後，發展商或收樓公司之策略亦有所改變。它們由「集中收購」形式改變為「策略性落釘」。它們改變策略形式有多個原因：

1) 由於門檻下降了，很多舊唐樓只要收足樓上所有住宅業權便過八成，以往需要鋪位業主參與的「零和遊戲」已不存在。由於樓上住宅業主出售的意欲往往比地鋪業主大，他們大多樂意以一個較巿值高些少的價錢賣給收樓公司。要知道一幢「孖樓梯」之舊唐樓只要有兩至三戶售予收樓公司，測量師便很難集合八成或以上業權去聯售。

2) 由於收到太多關於對收樓公司的投訴，地監局於2010年推出一系列指引(見下表)。由於收樓公司的員工都是地產代理，做的生意亦受地監局監管，上述指引某程度上是有效地管制了收樓公司的運作，但可惜為時已晚，一些收樓公司已轉營為發展商，它們可以真金白銀購入數個單位作長綫收樓用途，故集合足夠業權招標聯售的可能性又進一步降低。

地產監管局的收樓指引

1. 必須向賣方表明行的身份

2. 必須披露任何利益

3. 必須提供準確資料

4. 不可使用騷擾或其他不當手段

5. 不可聘用並非持牌地產代理或營業員的人士

6. 必須解釋收購的所有條款及條件

7. 制定一份妥善的臨時買賣協議

8. 不可在未得到業主同意下在樓宇張貼橫額

3) 由於樓價近來升幅不少，相對於2005年初投入聯售巿場時，住宅物業已有超過200%的升幅，以往舊樓業主透過聯合出售所收取的金額足夠他們在同區換上一個新的單位，連裝修費也可以支付。但樓價急升後，現在舊樓業主要在同區換樓的話，他們出售舊樓之價錢便要大幅提升，升幅之大往往令那些舊樓座落之地皮之樓面地價亦大幅提升，如困出售單位之呎價達不到他們的要求，他們寧可不參與聯售。縱使測量師行能併合足夠之業權聯合出售，價錢太高，令到發展商入標之意欲大為降低。

因此，自從強拍門檻下降後聯合出售的例子越來越少，而一些測量師行亦變身為財團或發展商收購舊樓。話雖如此，本司仍接到很多舊樓業主的查詢，對聯合出售仍有一定之信心。筆者覺得聯合出售雖然越來越難進行，但並非完全沒有作為。就今年為例，我司便有機會推出四至五個項目，其中一個項目已完成招標程序，正與有興趣之發展商洽談當中。