細價樓反彈力驚人不無道理

日期：2016-08-15

心水清的讀者可能留意到，近年數次旺市，無獨有偶都是由600元萬以下的物業牽頭，而近日發售的新盤，無論呎價多高，只要是面積細、銀碼細，都能賣個滿堂紅。可見細價樓大行其道，筆者認為，除了市場普遍解釋的上車需求強烈外，這與政府政策亦有很大關係。

600萬以上單位 首期飈升

金管局規定，400萬元以下之住宅物業，如貸款人通過壓力測試，連同申請按揭保險，最高可借樓價90%，600萬元以下最高可借80%，600萬或以上最高借60%但不得申請按揭保險，1,000萬元或以上則最高借樓價50%。另非住宅物業，包括工廈、寫字樓、甚至車位，按揭成數上限一律50%。

換句話說，我們只要有40萬元首期，便可買400萬元住宅物業，但若想購入600萬元之物業，則首期要大增至200%至120萬元。結果就是除了上車客外，投資者無論是拿着50萬元、100萬元、還是120萬元，最終都只能購買600萬元以下之物業。

本來該類投資者沒有確切的住屋需求，是可以選擇非住宅物業的，不過，由於非住宅物業按揭成數只有50%，即使手持100萬元資金，你還是沒有甚麼選擇。再跟大家分享一個換樓客的故事，A君2年前以40萬元首期購入一個400萬元物業自用，2年後的今天，單位升值至500萬元，A君賣樓套現後手持現金145萬元，再加上2年來20萬元儲蓄合共165萬元，他換樓的樓價預算，仍是600萬元。因為若A君要購入601萬元的物業，首期便要360萬元。