非「工業」駐工廈 按例屬違規
日期：2016-09-15九龍灣迷你倉大火後，近日政府開始大規模巡查工業大廈違規用途，一些常見於工廠大廈的行業如室內Wargame場、宗教場所、甚至零售的商戶，都必須撤出工業大廈，另覓地方繼續經營。
香港絕大部分的工業大廈地契上的用途都是「工業」或「工業/貨倉」用途，而兩者是有分別的，其中法庭過去有案例就「工業」一詞作出解釋。簡單來說，一個單位是否用作「工業」用途，需要符合以下3個條件：
- 有原材料進入
- 原材料經過生產過程
- 有新的製成品完成
例如一些塑膠原料，在單位內經過一輪生產過程，最後變成了新的產品如塑膠玩具，則這單位內是從事「工業」用途。但如這批塑膠材料運入後，存放一會後就搬出，由於沒有經過生產過程，亦沒有新的貨品生產出，故單位不是用作「工業」用途而只是用作「貨倉」用途了。
因此，一些物流行業，雖然把包裹經過分門別類去處理，但由於派出的仍然是同一個包裹，沒有新的製成品，所以嚴格來說亦不算是「工業」用途。同樣道理，一些室內Wargame場、宗教活動場所、零售等，由於沒有原材料入，亦沒有生產過程，更加不可能有新產品製成，故肯定違反了地契條款。而目前一些迷你倉所處的工業大廈，若其地契內只是「工業」而非「工業/貨倉」用途，則一樣違反了地契條款。
規劃許可門檻高 豁免難申請
其實地政總署早於2003年發出了作業指引，容許工業大廈業主透過申請短期豁免書及向政府繳交豁免費用，便可暫時性地把工業大廈單位用作非工業用途。然而，一般違反工業用途的行業業主在申請短期豁免書前都要先得到規劃許可，但根據筆者經驗，凡是吸引大量人流的行業，如上述的室內Wargame場等，基於消防考慮，一般都難以取得規劃許可。
作者為中原測量師行執行董事 張競達
