物業估價有上落 取平衡不易

 

過去兩星期，市場上觀望氣氛逐漸濃厚，本港物業交投量明顯下跌，價格升幅亦有放緩跡象，樓市也似乎要步入暑假。與此同時，銀行估價仍然高企甚至估凸，而且同一物業從不同估價機構所得之結果更會出現偏差，那是為甚麼呢？

 

 

銀行估價泛指物業按揭估價，通常會交由獨立之測量師行代為評核。而測量師行會採納直接比較法，進行一般的物業估價工作，意即參考以往成交紀錄從而進行直接評估。各大銀行及測量師行做法大致相同，參考的都是市場上公開的成交個案，坦白說，估價沒有絕對的對與錯，而是一個意見而已。不是說你比最終成交價估高估少10元你就一定錯，其實這些偏差只要在合理的範圍內也算是可取的。

 

屋苑成交多 估價愈準確

客觀來說，當市場上有很多成交數據可用，例如大屋苑有許多成交，估價就變得容易而且準確。因為相類似的成交多，能夠作出貼切的直接比較，估價偏差就不會很大。相反，單幢樓或者較特別類型的物業未必有足夠成交數據支持，估價就變得困難，不同銀行的估價出入就可能較大。

 

再深入一點，就是說成交個案雖然是相同的，但怎樣選取和選取那一組作為比較的基礎卻可以有很大分別。例如，參考淺水灣物業成交去估山頂物業並不是不可能，也是一個意見；又例如，應該參考大圍唐樓還是粉嶺唐樓價值去估算大埔唐樓？怎樣衡量和選取當中就是一門學問。

 

當然，愈多主觀調整，價格偏差就會愈大，亦因如此，不同的銀行和不同的測量師行之間，往往出現同一物業有著不同估價之看法及意見，這就是所謂的估價進取與保守之分了。

 

近10年，投資香港磚頭風險低相對升值高，資產價值不斷上漲，物業估價自然要因應市況而提升。筆者從事估價方面工作超過12年，一直堅持專業操守，雖然我們有時估價比較進取，但進取並非依靠主觀推測，始終要有高成交的客觀因素支持才能成事。不過近日樓市交投大減，成交量少、可參考的數據少，我們估價的取態難免較之前旺市時保守。我雖然明白客戶(包括銀行、業主、買家)往往心目中有自己想到的價位，亦希望我們「估到價」，但市況膠著，我們既要幫到客戶手，亦要維護專業操守，坦白講，要在兩者之間取得平衡，實在一點也不容易！

 

 

中原測量師行估價部高級經理張世昌