連租約交吉賣 潛藏風險

 

 

近年金管局多番限制按揭貸款比率，其中限定了連租約買賣的單位，不論樓價高低，按揭成數一律不得高於五成。措施令不少首期有限的買家可選購的單位數量大幅減少，令「缺盤」情況更雪上加霜。

因此，不少買家都會向一些「連租約，交吉賣」的盤源入手。

 

所謂「連租約，交吉賣」，意思就是一些目前正在生約期內的單位，業主與買家簽訂臨時買賣合約後，行使生約的退租權，在成交前以1個月或2個月通知租客，提早終止租約。理論上，只要租客在成交前遷出單位，業主便可以以「交吉形式」出售物業。

交吉出售 按揭可高於5成

對賣方而言，好處就是單位能以「交吉形式」出售，令買方可以不受金管局的措施限制，承造多於五成按揭，令潛在買家的數量增加，從而有較高機會以較好價錢賣出。對買方而言，既然物業是以「交吉形式」購入，便可降低首期開支。

 

不過，賣方不能忽視這樣賣樓的風險，原因是假若業主在行使退租權時，萬一租客未能配合如期遷出，令賣方未能依合約在成交日前「交吉發售」，賣方有機會未能履行與買家之間的合約，被買家追討賠償，分分鐘得不償失！

 

讀者或許會有疑問，為何租約訂好了退租條款，業主給予足夠通知期，為何仍有機會未能履行買賣合約。主要原因在於現行法例下，即使租約期滿，租客要是不配合遷出，業主做妥善的處理還是需要透過法律程序收回物業。

 

為免出現以上情況而影響買賣，筆者會建議在簽訂臨時買賣合約時，可考慮以下處理方法：

 

一：不要答應買方以「交吉形式」出售，以「連租約形式」出售、讓買方於買賣成交後自行處理租租約事宜。

 

二：以「交吉形式」出售，不過申報物業現時附帶租約、及已出通知書終止租約，讓買方承擔未能收樓的風險。

 

中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業