酒店地皮估值困難

最近政府以高價批出一幅位於長沙灣的酒店用地，令市場大跌眼鏡。查實酒店物業較難估值，但測計師怎樣釐訂酒店或其地皮價值呢？  

 如物業同區有相類似酒店或酒店地皮成交，當然可直接比較。但此種物業通常很少成交，故測計師用「溢利估值法」估計酒店價值。簡單來說，估計每年酒店可收取房租收入及其他相關收入如飲食，扣除營運成本後就是一個投資者最高願意承租酒店經營的金額，計算投資回報及扣除建築成本後便可知酒店地皮價值。

看似簡單，但卻有很多變數。如是次長沙灣酒店用地附近沒有可比較酒店房間租金作參考，而酒店檔次及入住率亦是未知之數。測計師在估值時要參考很多數據，這些數據未必隨時可在市場搜集得到，故估算的落差可以很大。