政府樓價數據 未反映實況

  

本月初差餉物業估價署公布10月份本港私人住宅樓價指數為342.4點，連續19個月創新高，若相較今年1月份的309.7點，單計今年首10個月，樓價便累積升了10.5%。然而，筆者認為實際樓價升幅應比政府數據所反映的更高。

 

政府在統計樓價指數時，是以土地註冊處的註冊成交的資料為依歸，本應十分準確，但近月受到政府辣招所影響，土地註冊處出現大量不是正常在市場上產生的「成交」，導致其資料準確勻大減，影響了樓價指數的參考價值。

 

事緣去年第四季，政府把香港永久性居民購買第二個或以上的住宅物業之印花稅劃一調高至15%。以1個樓價500萬元之物業計，即使買家不是首次置業的永久性居民原先也會跌入雙倍印花稅之稅網，但未加辣前他只須付30萬元印花稅，而加辣調高至15%後，涉及印花稅額便達75萬元。

近親轉讓避稅 擾亂計算

為了避開巨額稅款，近親轉讓的個案大幅上升，令其中1位家庭成員回復「首置客」之尊貴身份，從而避過15%的印花稅。例如夫婦二人原先共同持有1個物業(物業A)，他們便會把物業「轉售」予其中一方，如變為只由太太１人持有，然後丈夫便可以「首置客」身份購買物業而不用繳付任何辣稅了。由於該次「轉售」不涉及金錢交易，而太太亦因「購買」了丈夫的業權而繳付印花稅，故該類「成交」之價錢一般比正常市價有大幅折讓，而這個樓價有所大幅折讓的「成交個案」登記到田土廳後，又成為了政府統計樓價指數的數據，故其數據的準確性有所影響。

 

故事未完，繼續以上述例子為例，丈夫以「首置客」身份購買物業Ｂ後，又把物業Ｂ「轉售」予太太，雖然太太已持有物業A不是首置客，但根據現行法例，近親之間轉讓物業，只須繳付「第二標準稅率」，即首置客的印花稅。換句話說，太太以低於市值的價錢，以最少稅率，購買丈夫持有的物業Ｂ後，丈夫又再回復了「首置客」的身份了，然而他又以「首置客」的身份購買物業C，周而復始。

 

 亦因為上述之原因，近年市場上已出現大量疑似內部轉讓個案，令土地註冊處的檔案中出現大量低價成交，直接拖低了政府對樓價升幅的估算。

 

 

中原測量師行資產管理部高級經理 李健寧