激活換樓市場抒緩樓價升勢

過去數年，$600萬以下的物業一直是樓價上升的「火車頭」，同一個銀碼，可以買到的單位面積愈來愈細、愈來愈偏遠。造成這個「愈細愈貴」的現象除了是因上車需求強勁和$600萬以下可做高成數按揭外，筆者認為換樓鏈被切斷或許更能解釋細價樓爆升現象。

換樓鏈斷裂 細價樓爆升

筆者認為，細價樓爆升不是因為需求特別大 (雖然都是大，但未至於可以數年間推高1倍)，而是相關供應特別少。如果我們「回帶」，十多年前沒有樓市辣招時，當一對夫婦結婚上車數年後，他們會開枝散業，然後賣掉自住的細單位，再換大單位。而那個年代，他們賣樓的對象亦是首次置業的上車客。這個換樓鏈的運作，令市民可改善生活之餘亦可騰出手頭上的細單位以應付龐大的上車需求。即使當年發展商不興建迷你戶，二手市場因為換樓鏈的運行亦足以滿足上車需求。

筆者有不少客戶和朋友，即使數年前新婚上車，數年後增添家庭成員後即使同樣有換樓需求亦不敢質然賣樓，原因是一賣一買風險太高，額外印花稅、15%從價印花稅、買入後1年內沽出示有物業才能獲退稅、賣了樓買不回等等，全是令他們不敢貿然賣樓的因素。

筆者認為，若政府有心幫助年青人置業，與其著眼點放在增加新供應上、放在覓地建屋上，不如花心思激活換樓市場，令換樓鏈重新運作起來，增加上車盤二手盤源，既可幫助沒有樓的一群之餘，更可幫助已經有樓的改善生活，不用一家五口迫在三數百呎的狹小空間裡，避免潛在社會問題。

中原測量師行資產管理部高級經理 李健寧