價高者得

日期：2018-07-28

最近市建局首次以不記名方式，公佈深水埗通州街/桂林街重建項目其餘非中標財團的投標金額。落選標書共十九份，當中的投標金額較中標價低約7%至約47%。為何同一幅地皮，不同發展商的計算差異相距會那麼大？

一般的地皮估值，除了運用直接比較法外，最常見的會是剩餘法。顧名思義，剩餘法是透過評估該土地日後建成項目之價值或售價，扣除整個發展過程中的成本（包括建築成本、顧問費用、推廣開支等），再扣除發展商所釐定的利潤要求，最終剩餘的價值即是該土地之價值。

不同發展商對項目日後售價及發展成本固然有不同的看法，大家的參數也一定不一樣，但普遍來說亦不會相差很大，原因是市場上可參照的數據大致相同，調整後也不會有很大的差異。

故此，關鍵在於發展商之項目利潤目標。利潤預期同時反映發展商對該項目風險之看法，風險較高則需要較多的利潤去抵銷；相反假如發展商對某地區特別熟識了解或在同區持有多個項目，他們會認為風險較低並願意接受較少的利潤，出價固然比較進取。

作者為中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛先生