併購舊樓強拍重建成中資發展商踏腳石
日期：2019-03-31舊樓併購重建，一向是不少發展商開發土地儲備的重要途徑，近年更多了中資參與。中原測量師行董事總經理黎堅輝表示，由於受「海航效應」影響，令內地財團收購舊樓的出價偏向進取，甚至有點「財大氣粗」，但相信今年併購活動將會減少。翻查資料，海航系自2016年底起累計以272億元「鯨吞」四幅啟德用地，分別為1L區1、23、 號地及1K區3號地皮，總樓面面積多逾200萬平方呎。惟後來因資金斷鏈，海航被逼頻頻賣產「撲水」，先將兩幅啟德地以159.6億元售予恒基地產（ 00012）；其後再將另一幅地皮以63.6億元售予會德豐（ 00020）。計及最近將手上最後一幅啟德住宅地以68.9億元賣予會德豐，海航合共套現約292億元，賬面仍賺約20億元。
海航效應引發熱潮
黎堅輝指，部分較為低調的內地財團，傾向以舊樓併購重建來作為來港的踏腳石，「受 海航效應」影響，出價亦偏向進取，吸引到不少小業主將手上舊單位售出。
不過，去年下半年開始樓市出現回調；今年又開始重現升勢，小業主心態固然想繼續高位出貨，但發展商亦當然想平價入手，兩者心態存在很大落差，故不容易進行洽購。近日，中資武夷集團成功收購黃大仙鳴鳳街22至24號全幢物業逾八成業權，剩餘單位料會透過收購或強拍統一業權。由於該集團早於2017年底以1.12億元購入鳴鳳街18至20號全幢物業，預期未來將整合兩個地段，收購總成本料達2.5億元。該地盤合併後面積約3,600平方呎，按地積比率9倍計，可重建為一幢面積約32,400平方呎的商住物業。另外，首度進軍本港住宅市場的內房企業中國奧園（ 03883），由2018年初開始進行收購西半山羅便臣道63至67號的燕貽大廈，已經掌握84%業權，最近亦申請強拍，物業現估價約5億元。燕貽大廈地盤面積約10,645平方呎，目前為八層高住宅物業，地下為停車場，現時劃入「（住宅 乙類）」地帶，未來能以5倍地積比率發展，總樓面約53,225方呎。以目前燕貽大廈周邊項目的銷售均價每平方呎約43,000至48,000元計，項目重建後未來總值可達22.89億至25.55億元。據土地註冊處資料顯示，奧園是自2018年2月開始收購燕貽大廈，項目共32伙單位，奧園不足一年就成功收購約27伙，連同20個車位，令其持有業權超過八成的強拍門檻。奧園一向擅長舊樓收購， 2018年中亦披露以9.5億元收購葵涌國瑞路57至59號全幢工廈物業，並活化為旗下首個香港商業項目AOffice 46，並於今年正式開售。中資青建國際（ 01240）或有關人士，新近亦向土地審裁處申請，強拍深水埗醫局街163至169號舊樓，項目樓齡62至64年，青建國際方面持有約81.8%業權，測量師對該物業的估價約為1.56億元。
本地財團不敢怠慢
本地財團亦不敢怠慢，新鴻基地產（ 00016）最近就向土地審裁處申請強拍灣仔寶靈頓道5至11號榮安大樓。據處方文件顯示，項目樓齡達45年，新地持91.67%業權，市場估價約4億元。新地去年4月及5月積極收購寶靈頓道一帶舊樓，包括寶靈頓道13、15及17號、以及與時代廣場僅一街之隔的堅拿道西11及12號等，不排除上述數個地盤會一併發展。另外，曾於2016年發生迷你倉四級大火的牛頭角道7號淘大工業村，由恒隆地產（ 00101）持有約85%業權下，日前正式強拍，結果在無其他出價下，由恒隆地產以底價20.756億元投得。地盤佔地約20,700平方呎，呎價約11,000元，以最高9倍地積比率計算日後重建最多可建商住樓面達18.63萬平方呎。
業主心態存在落差
恒隆地產表示，計劃於原址興建一座住宅大樓及附設商舖，並將盡快開展項目。至於莊士機構（ 00367）亦申請將集團已取得82%業權的上環結志街16至18號強拍，項目現市值約2.83億元。黎堅輝指，上述不少個案都是海航效應下出現的併購活動，但相信今年數量會開始減少。他表示，近日不單止是發展商及小業主心態存在巨大落差，連業主與業主之間，對後市的看法都出現重大差異，令發展商的併購工作時間延長，時間及人力資源等成本亦自然增加。發展局早前公布，2019/ 20財政年度計劃出售15幅住宅官地，預期只可供興建約8,850個單位，數字為政府改以招標形式賣地以來近九年新低；年內賣地的潛在供應量總數合計只得15,540伙。
投資彈性較投地高
黎堅輝指，地皮供應少，競爭自然大，相信地價可以回落的空間不大，樓價都難以大跌。不過，亦有測量師認為，私人併購市場今年仍然會有動作。普縉集團執行董事兼香港大學房地產及建設系客席副教授張聖典指出，在地價不會大跌的情況下，發展商不論是港資或中資，都一定要靠收購舊樓重建來增加土儲。亦正因為近期市況調整，據他所知有部分小業主和財團在收購價上不再像以往般角力，「價錢 有得傾」，之下 相信今年強拍個案會減少，反而或會出現更多強拍撤回的申請個案。仲量聯行早前發表的《住宅銷售報告》，顯示 土地審裁處於2018年共接獲39宗強制拍賣物業申請，較2017年增加160%，主要是中資發展商亦開始注視舊樓潛在的發展機會。仲量聯行資本市場資深董事莫凱傑表示，投得政府地皮並不容易，去年政府招標出售的住宅地皮中，由中資發展商投得的只佔27%，較2017年的70%顯著減少。縱然透過強拍吸納發展地皮需時較長及複雜，部分個案或招致更高的前期成本及風險，但莫凱傑認為收購舊樓對中資發展商仍具有吸引力。第一太平戴維斯估價及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，相比政府官地以十幾億元起跳，收購舊樓重建的投資額彈性大，故強拍仍屬中小型財團增加土地來源的途徑之一。
作者為中原測量師行董事總經理 黎堅輝先生
