另類物業投資之道
日期：2019-05-15最近一個公開拍賣會上, 深水埗某個舊式洋樓分契天台錄得拍賣成交32萬, 以其面積大約100平方尺計, 呎價達3,200元水平。
其實, 這些另類物業經常出現在不同的拍賣會上, 例如獨立天台、無契樓、兇宅、樓梯底鋪位、銀主盤等等, 不論市況好壞, 總有一班捧場客, 他們無非是看到當中別人眼裡沒有的投資價值, 究竟這個葫蘆賣什麼藥呢?
以用家角度來說, 試想想一般住宅天台有什麼用途? 方便朋友聚會燒烤、閒來供晾曬衣物、還是種種花草? 看起來相當寫意! 那麼以投資角度來看呢? 最直接的是用作儲存倉, 不論是天台上有瓦摭頭的樓梯位置還是再加一個可移動或拆除的儲物櫃, 置身於鬧市當中的優勢總比工業區的迷你倉更方便存取。 如果是租給電訊服務商設置發射台呢? 業主在幾乎沒有前期成本下, 供幾個”租客”自行安裝及掛上訊號接收器, 一個月收取3,000元租金又何等容易, 而且所佔用的空間又少, 就以32萬元拍賣價計算, 回報粗略計已超過10厘。
投資總伴隨風險是常識吧! 一般來說, 這些另類物業的風險首先最明顯反映在價格上。 香港寸金尺土, 物業價格名列世界前茅, 不論住宅或是工商鋪位都貴得驚人。 以前文提到的的天台為例, 呎價才3,200元, 而一般市區2百餘呎洋樓單位呎價動輒10,000到13,000元之間, 兩者相差顯然易見。 若以市區舊式工廈比較, 呎價亦達4,000至5,000元左右。 再以兇宅作為例子, 早前沙田第一城24座一個兇宅單位以450萬元易手, 相較同期相同單位銀行估值530萬元折讓大約15%。 那麼, 背後的風險又是什麼?
該種物業的特色就是"另類", 而風險就是其在市場上的需求及市場之大小。 以獨立天台對比二百餘呎洋樓單位, 當然後者市場需求十分大, 供求拉鋸下自然反映了它的價值, 而前者的市場則十分狹隘, 難道一般市民就買個天台來解決住屋短缺問題嗎? 流通量低自然價值亦高不到哪裡。 再以兇宅作比喻, 心理因素影響購買兇宅的意欲, 市場被收窄, 業主自然要割價求售, 互相拉鋸下結果就是兇宅一般折讓15%至25%不等。 而且, 這些另類物業通常遇到較難承做按揭甚至乎申請不到的問題, 因為銀行或者財務機構一般都不太願意給你轉嫁風險, 對吧?
雖說另類物業的獨特性局限了其市場價值, 但心想執平貨的投資客還是很捧場, 始終其較的高回報率是一個賣點, 而且一般來說所需銀碼較細, 即是少付出高回報, 只要有能力承擔背後風險, 不失為一門另類的投資渠道!
