補地價金額的解讀

活化工廈政策帶動新一輪工廈採購熱潮，將工廈轉為數據中心亦隨科技進步成為最近焦點。工業地皮轉為數據中心用途需修改地契，當中涉補地價。近日荃灣沙咀道工業地皮，業主同政府達成修改地契協議，補地價涉逾12.6億元。如以修改地契後超過36萬方呎樓面計，樓面地價逾3,500元，較2015年一幅同區修改地契為數據中心地皮，每方呎逾520元計，漲逾5倍。

單從上述數據看，一般人認為發展商願意出高價為地皮補地價，是看好數據中心行業發展。但卻忽略了補地價是補一個差價，即是修改地契前/後兩者地價差異。如修改地契前地價高，則差價較少，補地價金額亦會較少，反之亦然。甚麼因素會影響地價呢？除地皮上可以用作的用途外，就是地皮上可以興建的樓面。如沙咀道，除原有地契只可用作工業用途，原身物業高度亦限制只可以有3層或40呎高，地積比非常局限。但修改地契後，除用途改變外，地積比有機會放寬多達3倍，故補地價當然會高。好可惜這些資料往往在報道時都會被忽略，令到市場未必完全了解個案的真髓。

https://www.facebook.com/centalinesurveyors