大型中產社區物以罕為貴啟德樓價升勢未盡

日期：2019-12-16

市區發展用地買少見少，對上一次打造的九龍區的大型商住社區，要數約15年前的九龍站上蓋，現時該地段樓價普遍每平方實呎達28,000元至34,000元。在10多年後的今日，九龍站故事即將在啟德重演，從先天地理位置，以至後天的社區規劃及配套，市場皆視啟德為下一個西九。

啟德發展如火如荼，港鐵啟德站更預計於2020年首季通車，為該區物業升值潛力打下一支強心針。嘉峯匯是啟德私樓群中第7個發展物業，與嘉峯匯毗鄰的，尚・珒溋，折實呎價約介乎21,388至26,515元，整個屋苑共提供770個單位，發展商預計2021年11月入伙。

鄰近已有5大樓盤進駐

目前，與嘉峯匯一河之隔的地段，已有5大樓盤進駐，除了啟德1號最早於2017年底入伙外，其餘4大新盤均在2018年底相繼交樓。5大新盤包括同屬嘉華國際旗下的嘉匯，另有龍譽、天寰及Oasis Kai Tak，合共提供4,413個單位，當中主要為約30多層高住宅大廈，另各樓盤亦有提供低密度花園洋房及樓高4至6層的分層住宅單位，配合不同空間要求的人士所需。

啟德1號為該區新樓群中較早入伙的項目。

天寰提供822個單位，當中天海匯屬住宅大廈，星寰匯為花園洋房户。

目前，上述5大新盤已形成一個中產住宅區，以1,000平方呎以下單位而言，呎價約介乎20,000至36,000元之間，當中以較早入伙的啟德1號較便宜。

啟德這個罕有中產社區吸引了不少投資客，哪麼在這裏買樓收租，回報如何？若視啟德新盤為投資對象，便要有長遠的眼光，不能太著緊眼前回報，因為啟德新盤供應陸續有來，租盤供應量充足，故租金價格短期受壓是常態。

龍譽靠近啟德河邊，提供822個單位。

嘉匯與嘉峯匯發展商同為嘉華國際，前者已於2018年底入伙。

參考已入伙的5大新盤租金水平，租金呎價約為30多元至40多元，以1,000呎以下單位計，租金呎價普遍為30餘元，租金回報率不足2厘者比比皆是。相對市區物業一般約2厘至2.5厘的租金回報率，啟德買樓租金表現確是遜色。

Oasia Kai Tak 是一眾新啟德盤中單位較少的屋苑，僅648伙。

連繫東九龍CBD

不過，筍盤要買於微時，購於社區未完全成形之前，而社區的發展藍圖與規劃絕對是未來樓價升值的保證，反映著未來升值空間。啟德置身黃金地段，與東九龍CBD一脈相連，打造出來的商住區絕不下於九龍站，以後者的呎價動輒30,000元，一旦啟德發展完成後，追落後空間不言而喻。

Box：啟德新盤一表通

樓盤名稱	嘉匯	龍譽	天寰	Oasis Kai Tak	啟德1號	尚·珒溋
發展商	嘉華國際	保利置業(香港)	建灝地產	會德豐	中國海外	龍湖集團、合景泰富
單位數目(伙)	919	833	822	648	1,191	770
入伙日期	12/2018	12/2018	12/2018	12/2018	12/2017	*11/2021
實用呎價(元)**	34,000至36,254	32,000至37,800	25,000至50,000	29,800至36,281	25,200至31,815	—
實用呎價(元)#	22,911至32,951	23,657至31,054	23,657至31,054	20,309至35,957	20,047至25,357	21,388至26,515
租金呎價(元)**	約60	約31至51	約33至35	—	約33	—
租金呎價(元)#	約36至46	約31	約32至44	約31至51	約32至34	—
租金回報率(%)	約1.8至2	約1.4	約1至1.7	約1.7	約1.4至1.7	—