市區發展用地買少見少,對上一次打造的九龍區的大型商住社區,要數約15年前的九龍站上蓋,現時該地段樓價普遍每平方實呎達28,000元至34,000元。在10多年後的今日,九龍站故事即將在啟德重演,從先天地理位置,以至後天的社區規劃及配套,市場皆視啟德為下一個西九。
啟德發展如火如荼,港鐵啟德站更預計於2020年首季通車,為該區物業升值潛力打下一支強心針。嘉峯匯是啟德私樓群中第7個發展物業,與嘉峯匯毗鄰的,尚・珒溋,折實呎價約介乎21,388至26,515元,整個屋苑共提供770個單位,發展商預計2021年11月入伙。
鄰近已有5大樓盤進駐
目前,與嘉峯匯一河之隔的地段,已有5大樓盤進駐,除了啟德1號最早於2017年底入伙外,其餘4大新盤均在2018年底相繼交樓。5大新盤包括同屬嘉華國際旗下的嘉匯,另有龍譽、天寰及Oasis Kai Tak,合共提供4,413個單位,當中主要為約30多層高住宅大廈,另各樓盤亦有提供低密度花園洋房及樓高4至6層的分層住宅單位,配合不同空間要求的人士所需。
啟德1號為該區新樓群中較早入伙的項目。
天寰提供822個單位,當中天海匯屬住宅大廈,星寰匯為花園洋房户。
目前,上述5大新盤已形成一個中產住宅區,以1,000平方呎以下單位而言,呎價約介乎20,000至36,000元之間,當中以較早入伙的啟德1號較便宜。
啟德這個罕有中產社區吸引了不少投資客,哪麼在這裏買樓收租,回報如何?若視啟德新盤為投資對象,便要有長遠的眼光,不能太著緊眼前回報,因為啟德新盤供應陸續有來,租盤供應量充足,故租金價格短期受壓是常態。
龍譽靠近啟德河邊,提供822個單位。
嘉匯與嘉峯匯發展商同為嘉華國際,前者已於2018年底入伙。
參考已入伙的5大新盤租金水平,租金呎價約為30多元至40多元,以1,000呎以下單位計,租金呎價普遍為30餘元,租金回報率不足2厘者比比皆是。相對市區物業一般約2厘至2.5厘的租金回報率,啟德買樓租金表現確是遜色。
Oasia Kai Tak 是一眾新啟德盤中單位較少的屋苑,僅648伙。
連繫東九龍CBD
不過,筍盤要買於微時,購於社區未完全成形之前,而社區的發展藍圖與規劃絕對是未來樓價升值的保證,反映著未來升值空間。啟德置身黃金地段,與東九龍CBD一脈相連,打造出來的商住區絕不下於九龍站,以後者的呎價動輒30,000元,一旦啟德發展完成後,追落後空間不言而喻。
Box:啟德新盤一表通
樓盤名稱 | 嘉匯 | 龍譽 | 天寰 | Oasis Kai Tak | 啟德1號 | 尚·珒溋 |
發展商 | 嘉華國際 | 保利置業(香港)
| 建灝地產 | 會德豐 | 中國海外
| 龍湖集團、合景泰富
|
單位數目(伙) | 919 | 833 | 822 | 648 | 1,191 | 770 |
入伙日期 | 12/2018 | 12/2018 | 12/2018 | 12/2018 | 12/2017 | *11/2021 |
實用呎價(元)** | 34,000至36,254 | 32,000至37,800 | 25,000至50,000 | 29,800至36,281 | 25,200至31,815 | -- |
實用呎價(元)# | 22,911至32,951
| 23,657至31,054
| 23,657至31,054 | 20,309至35,957
| 20,047至25,357
| 21,388至26,515 |
租金呎價(元)** | 約60 | 約31至51 | 約33至35 | -- | 約33 | -- |
租金呎價(元)# | 約36至46
| 約31 | 約32至44 | 約31至51
| 約32至34 | -- |
租金回報率(%) | 約1.8至2 | 約1.4 | 約1至1.7 | 約1.7 | 約1.4至1.7 | -- |
*預計入伙日期
**1,000平方呎或以上
#1,000平方呎以下
數據截至15/12/2019