每當遇上樓市轉向，不論市升還是市跌，總會出現所謂估價不足、估值不貼市等常態。最近，市況似乎又開始逆轉向下，傳媒就搶著說個別銀行因應對後市睇法而將估價下調，提醒準買家上車申請按揭時要多加留意及考量。近日就有朋友向筆者反映，當選取某兩間大銀行做初步按揭估價時，兩口詢價結果竟然差距超過一成半！究竟背後是什麼原因促使同一物業在同一平衡時空下，價值有如此大的差距呢？

估價不足 純粹商業決定

每當銀行決意大做時，前線營銷同事便會傾力為新申請客戶向外判的獨立估價行爭取最有利的物業估價，只要合乎專業原則，詢價結果的確會有高低之分，反正估價本來就不是只有一個絕對值。換一個角度，當某銀行放風收緊按揭貸款，新客戶或許就只能得到一個相較平庸的初步估價以供參考，被打發了事。這樣一來，兩者間的估值差距確實可能會有一成以上。

退一步說，估價行亦會有自身對市場的洞見。常看到新聞報導說，測量師對啟德地皮估值最低由幾多到最高幾多、什麼市場上限下限成交等等，都說明了估價從來都是一個專業及綜合的意見分析，並沒有一個絕對結果。例如某位測量師經計算後覺得地皮值50億，但另一位測量師可能覺得值62億，情況放諸按揭估價上亦都一樣，意見可不盡相同。當某某估價行經分析後對後市表示樂觀，物業估值亦會變得較為進取。反之，當某估價行的估價較市場偏低時，或者不是銀行的問題，又不是磚頭的質素問題，可能只是估價公司對市場睇法的側面反映而已。

作為普通的上車客，市況逆轉時最應值得留神！因其影響了對物業的估值和申請按揭成數兩個最重要部份。以筆者的朋友為例，兩口估價雖有明顯差距，但就算銀彈充裕，還是建議採納低者作為基礎來計算按揭的參考可能較好，免得計盡了， 市況持續下行，風險就變得更大了。另外，盡量選擇一些依然活躍於按揭市場的銀行，一來條款及估價應較可取；二來要留意審批時間。因為若然所選銀行取態消極，背後相關批核人亦不見得會抓緊時間審批，若果市況持續下行，當時間拖長了有機會引致到最後覆核時出現估價不足，那就真的大失預算了。

中原測量師行估價部高級經理張世昌先生
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