重建也需要規劃

日期：2019-11-14

最近看了一個新聞節目，訪問對象為現任市建局行政總監，而內容主要針對現時市區重建的政策及方向。

本人因為工作需要，都會對市區重建局的項目特別留意。在約十多年前，市建局收購的項目多數都是零零散散的，舉列可能會在某街道上收購多個街號的舊樓，而同時又在同區附近收購另一個非連接的項目。該時候，除了觀塘的裕民坊項目屬較大型外，其餘的收購項目之地盤面積多數為五千呎至一萬呎左右，但由於各個項目都是非相連且是獨立的，故無法一併重建發展，以致單幢式的市建局發展項目重覆在同區附近或一街之隔內出現，規劃比較欠缺組織。

其時，本人心中已經有個疑惑，這些單幢式重建項目臨立的舊區裏，其實穿插着很多約十層樓高或逾四十年樓齡的舊樓。縱使這些舊樓之重建潛質可能比較低，但在十年後或二十年後總有重建的需要，難道到時候再建單幢物業，那整個城市與石屎森林有何分別？況且，市區重建局作為舊樓重建中最有權力的機關，它的收購模式應該比其他私人發展商更加全面，更加應有長遠的規劃。

新收購方針強調規劃主導

最近幾年，市建局的收購方針確實起了轉變，強調「規劃主導」及「小區發展」，意思是指透過重新規劃，逐一收購舊樓以發展新的小區，並藉此解決舊區當中的交通、綠化地帶不足的問題。以近幾年市建局於土瓜灣榮光街及庇利街一帶之收購項目為例，涉及共七個相連的項目，而地盤面積共約二十三萬呎，這麼具規模的收購實屬市場罕有。

收購規模越大，重建項目的可塑性越高，則在重新規劃或設計上較具彈性。事實上，市建局已宣佈在土瓜灣項目內，將重新規劃道路及優化交通網絡，並將興建大型地下停車場，以騰出更多地面空間作綠化或休憩之用。重建地盤面積較大，另一好處是日後建成項目之住宅實用率將相對地較高，至少屋苑內的一些康樂設施可以共用，避免重覆建造，浪費有限的樓面面積。

當然，當收購規模提高之同時，收購的難度亦同樣提高，而最明顯就是反映在收購時間上。以往一般項目由收購至拆樓，可能需要幾年時間，但當收購規模變得龐大，花上的時間可能不止幾倍，由收購至拆樓需要逾六年時間一點也不出奇。

市區土地供應緊張但卻需求大，舊樓重建可說是其中唯一出路，而可以具規劃性地進行收購的，相信只有市區重建局。本人從事物業估價及舊樓聯售，曾視察不少樓宇質素欠佳或環境惡劣的舊樓，故本人深深明白市區更新或重建之重要性，亦同時期待市區有更多大型重建項目。

作者為中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛先生