買賣持有物業的公司之風險

日期：2020-01-30

筆者最近遇到一個投訴個案，我們管理的物業天花經常出現漏水，特別是在雨天的時候。於是經管理公司協助，到上層物業視察，原來上層位置乃一個露天的平台，以前因為加蓋僭建物被屋宇處命令拆除，但拆除後原來的地台可能防水層已經損壞，所以雨天一直出現滲水。

筆者查過大廈公契，發現該平台屬上層一個單位業主擁有，所以不屬大廈公用部分，管理公司未能處理。筆者於是經管理公司協調，與上層物業業主聯絡，希望他能盡早維修平台。無奈上層業主一直用各種理由拖延時間，以致問題無法解決，而期間我們得知上層業主打算出售物業，所以未有積極處理滲水事宜。

由於下層物業租予一租戶經營餐廳，滲水情況對租戶生意有所影響。筆者於是委托專業人士作滲漏調查報告，報告明確顯示滲水源自平時台。筆者再委托律師發信及預備起訴上層物業業主，並追討期間所受損先。

此時，我們終於得到上層物業業主回應，並答應馬上維修平台、及賠償有關損失。後來筆者得知原來上層物業由公司持有，或許因為稅務原因，原來的持有人透過轉讓公司出售物業，所以新的持有人對漏水一事並不知情，但在法律上物業由公司持有、所以法律責任也由公司負責。

由於香港住宅物業轉讓自2012年開始加徵了買家印花稅，有部分業主為省卻稅務成本，會以轉讓公司形式出售以公司名義持有的物業。雖然此舉沒有違反法例並可以散卻稅額，不過轉讓公司相對風險較高，有關公司潛在問題及責任將由新的持有人承受。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理潘志業先生