租約能解除嗎？

日期：2020-03-05

最近筆者遇到有客戶求助，該客戶在一商業大廈經營教育中心，剛剛在年初簽好一份兩年的租約、沒有附帶退租條款(即俗稱的死約)。由於受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，教育局宣布各學校停課，而且家長亦不敢帶小朋友到教育中心，所以嚴重影響其收入。

無奈客戶已經和業主簽好租約，按道理應該尊重合約精神，履行租客的責任。不過，由於復課日期一延再延，而政府亦沒有相應援助措施，客戶只好向業主求助，希望能減免租金，可惜這位業主此終堅持不肯減租。

由於租約是業主與租客雙方同意的一紙合約，如果合約條款沒有任何減租或退租條款，在法理上業主有權絲毫不減。如要解除現有租約，則需要雙方談判及訂下退租條款。舉例來說，有時候會由雙方協議由其中一方給予一個賠償金額(例如1個月租金)，以解除現有租約。也有些情況，業主會同意由另一個新租客，代替現租客去完成租約餘下責任。

當雙方同意一個解除現有租約之方案，最好的做法就是雙方簽訂協議書，訂明退租日期、條件及雙方責任。假如業主及租客雙方一直沒有辦法談好退租協議，而租客如果沒法繼續經營下去，業主有權向租客追討期間之租金損失，不過，業主也有風險需要花費金錢和時間以法律行動收回物業。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理潘志業先生