發展期限條款

現時，許多政府批出的土地契約內，不論公開投標賣地或私人要約批地，都會設有項目發展期限條款，目的是確保該等土地會按照其發展規模及指定用途於合理的期限內完成發展，同時亦可避免發展商屯地的情況出現。

一般而言，發展期限大多數為由批地日期起計48個月或60個月，視乎發展規模或總建築樓面面積而決定。如項目需提交總綱發展藍圖作審批或需涉及任何交通、環境、渠務等影響評估，則該項目之發展期限有機會比一般項目為長。

成功符合發展期限與否，關鍵在於項目佔用許可證之批出日期。如果佔用許可證未能於發展期限前批出，即屬違反地契條款，而有關土地承租人將被地政總署要求申請延長相關發展期限。由於涉及修改地契條款內容，故需同時繳付補地價金額，而該金額的計算將視乎土地之價值及欲申請延長之年期多少。第一年內之補價為土地價值之2%，而第二年則倍增為4%，如此類推地以大概的百分比計算。當然，土地承租人可就土地價值多少而向地政總署作出上訴。

現時疫情阻慢了不少發展項目進度，相信將有更多的項目需要申請延長期限。

作者為中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛先生

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