電訊商高價搶地 背後原因
日期：2020-08-18政府於７月公布一幅位於沙田的工業及數據中心用地以樓面地價接近6,000元呎批出予一間電訊企業，比我預期的還要高。而近日政府亦公布了其他入標公司的價錢，中標者的價錢比第2高的高出接近56%。姑勿論第二高的公司是否也是電訊商，中標的價錢已反映了中標的電訊商是志在必得的。
在疫情持續不下及經濟環境不明朗的情況下，為何電訊商仍然高價投地呢？查實電訊商在市場尋找合適的工業地或現有工業樓宇作數據中心用途已經不是新鮮的事物，但奈何它們不容易找到，筆者近年因要提供地政上的諮詢服務，因緣際遇下曾和不同的電訊商或數據營運者去尋找合適的工業樓宇或地皮，能歸納以下數個原因：
1）數據中心需要大量用電，現有工業樓宇在設計上未必一定提供得上，再者樓宇周遭的供電系統是否配合得上亦是關鍵；
2）數據中心亦需要安裝大量終端機及相關的恆溫裝置，對樓宇的戴重規格亦一定的需求。一般的工業樓宇通常只在最低數層的戴重規格才會比較大一點，其他的樓層會比較細；
3）電訊商需要頗大的樓面，一些現有的工業樓如果選擇活化工廈政策去改變用途的話，業主須預留10%的樓面給政府，在樓面也不夠用的情況下，有些電訊商情願拆去現樓及再向政府申請多20%的樓面作重建。
在家工作避疫 數據流量大增
有危就有機，新冠疫情的到來除了帶來危機，亦帶來新的契機。隨着越來越多人習慣了在家工作，公司內各同事的溝通就要依賴視像會議，因此對樓據的流量及需求亦因此大增。此外，由於很多人都留在家中避役，因此對網上購物、外賣速遞、線上娛樂及相關的服務需求大增，這些服務其實都需要大量數據的營運。再加上5G枝術的推出，勢必加速數據中心的發展。
因此，筆者相信在疫情過後，估計在工業廠房，商業樓宇及零售舖位三種非住宅物業當中，工業廠房將會最早恢復過來。相反，由於大眾的購買及消費模式因疫情而轉變，零售舖位的價格將難以回復以往的高水平。
作者為中原測量師行執行董事張競達先生
