HIBOR 著數! 小心計數
日期：2010-04-17
環球水浸情況下，近期1個月銀行同業拆息(Hibor Rate；簡稱：H)徘徊在0.07%至0.1%之歷史低位，以市場上一個低至拆息加0.7%之按揭計劃為例，實際按息可低至0.8%，屬紀錄以來低水平，與最優惠利率(Prime Rate；簡稱：P)為基準之按揭計劃相比，P按實際按息約2.1%計，兩者息差高達1.3厘，每$100萬借貸額20年總利息開支慳超過$14萬，難怪H按備受追捧，採用比例更已超越P按。
基於H按波動性大，借款人應留意銀行提供的封頂利率上限是否貼近市場水平，並預算一旦拆息抽升之供款額增幅，以衡量自己的負擔能力。在不遠的08年10月期間就曾經試過，拆息突然大幅抽升至近4厘，實際按息便上升至5厘，封頂上限便可避免即時要捱貴息，導致供款大失預算。
另外，儘管申請按揭的供款佔入息比率(Debt-to-Income Ratio；簡稱：DTI)上限可高達50%，但由於現時按息水平已見底，未來息率將重返加息周期，為免超出負擔能力，有意置業者應為加息來臨早作預算。
假設借款人承造$200萬按揭，家庭總入息為$25,000，按目前最優惠利率(P)按息約2.1厘及20年還款期計算，月供$10,213，DTI為40.9%；若以拆息(H)按揭利率約0.8厘計算，月供$9,021，DTI僅為36%。不過，要注意目前P與H息差嚴重拉闊，只是基於市場資金氾濫所致，在正常情況下，P按與H按息率水平理應相若。
本港過去10年間，加息或減息周期的息率上下調整幅度平均為3.4厘，假設未來加息期合共上調3厘，而P按與H按息率重返同一水平，每月供款將增至$13,310，DTI將會雙雙大幅上升至53%，P按供款增加30%，H按供款則大增47%；由於加薪幅度應難以趕及供款增幅，生活擔子將會大增。雖然未來加息步伐多屬溫和緩慢，準買家宜預早籌劃鎖定DTI在35%或以下，以增加未來防守力。
