小心送契樓影響按揭

日期：2010-06-12

讀者李小姐欲入市上車，心儀一送契樓單位，因樓價低於市值感吸引。李小姐表示土地查冊紀錄顯示送贈契(“Deed of Gift”)已超過三年，詢問銀行是否會批出按揭貸款？

物業是按揭貸款中的抵押品，故銀行在審批過程會對抵押物業進行評估，當中包括業權狀況。由於送契樓有可能牽涉一些業權問題，若未能確定業權屬於良好，銀行的而且確是不會批出按揭貸款的。讀者李小姐之所以提及三年期，主要是因為按以往的<遺產稅條例>，若送贈人將物業送出後三年內不幸去世，該物業仍需要納入計算遺產稅，如政府最終未能收妥應繳的遺產稅，便有權作出追究，並對物業構成一項押記(“charge”)。換言之，若送贈期未滿三年，有關送契樓便仍有潛在遺產稅問題，而無法証明業權良好。不過，由於遺產稅已於2006年2月取消，所以上述問題對送契樓已不再構成影響。

雖則如此，但現時送契樓業權仍然是受限於<破產條例>。送贈者如被發現在破產前五年內將物業送予他人，可被視作故意轉贈避債，而遭破產受託人索回物業，期間之買賣交易或宣告無效。故此，對於銀行來說，替未滿五年期的送契樓承造按揭是存在高風險的。

然而，是否超過五年送贈期的物業，便一定可獲銀行批出按揭呢？答案並非必然。事關目前大部份銀行對送契樓仍然保守，不同銀行會自行對此作出商業決定；例如有些銀行願意為剛過五年送贈期的物業提供按揭，有些則要求送契年期必需達八年或十年以上，更有部份銀行只會按個別情況考慮，甚或全然拒絕送契樓按揭。

除法例及風險因素外，營銷策略亦會影響銀行取態，例如銀行要爭取按揭生意，擴大客戶群，又或相反要收緊信貸，亦會對不同按揭類別增減接受程度。假設某銀行預期經濟環境轉差，只偏重承造優質物業的按揭貸款，或會一概謝絕較高風險的送契樓按揭。基於上述，若心儀的物業屬送契樓，應先向銀行查詢有關按揭安排，以免大失預算。

中原按揭董事總經理王美鳳